Chcete vlastnit bydlení v cizině? Podívejte se, na co byste měli myslet
Koupit dva investiční byty v Chomutově nebo jeden u italského jezera Garda? Podobné otázky řeší podle expertů stále více Čechů. „Koupě apartmánu či domu u moře, případně challetu v horách nebo u jezera, se pro stále více Čechů, kteří svoje peníze chtějí vložit do nemovitostí, stává zajímavou alternativou. Kromě možnosti trávit v oblíbené destinaci dovolenou pod vlastní střechou totiž zahraniční nemovitosti ve srovnání s těmi tuzemskými nabízejí vyšší výnos z případného pronájmu. Není proto divu, že zájem tuzemských investorů o nemovitosti v cizině roste,” říká Jiří Kučera, ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties. A dodává, že na rozdíl od výnosnosti pražských nemovitostí, pohybující se v rozsahu tří až pěti procent, ty zahraniční v průměru dosahují přibližně dvojnásobku – sedmi až jedenácti procent.
Nemovitosti v Evropě Itálie, Chorvatsko i Španělsko patří mezi oblíbené cíle Čechů již dlouhou dobu. Renesanci ale zažívá i Bulharsko, které bylo jednou z mála destinací, kam si obyvatelé zemí východního bloku mohli jezdit užívat moře i před rokem 1989. Vlastně bylo jediným teplým mořem, protože cesta do tehdejší Jugoslávie vyžadovala takzvaný devizový příslib a o dostupném Baltském či Severním moři se dalo říci vše, jen ne to, že jsou teplá.
VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj pro FLOW
FLOW: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj • e15
Dnes se v některém z letovisek u Černého moře, například na proslulém Slunečním pobřeží, dá zhruba padesátimetrový apartmán o dispozici 2+kk pořídit za 1,5–2 miliony korun. Při velmi zjednodušeném přepočtu jde v průměru o pětatřicet tisíc korun za metr čtvereční. Doby, kdy podobných cen dosahovaly byty v pražských novostavbách, jsou už hodně vzdálené. Přímý let do Burgasu ze srdce Evropy navíc trvá zhruba dvě hodiny, a tak není divu, že Černé moře, jehož teplota v létě stoupá k osmadvaceti stupňům, láká. K dalšímu zvýšení popularity Bulharska může přispět i fakt, že podle žebříčku, který letos v květnu vydala Evropská agentura pro životní prostředí ve spolupráci s Evropskou komisí, tu v roce 2023 podíl vod ke koupání s vynikající kvalitou dosáhl 94,8 procenta. Z přímořských států se nejvyšším podílem skvělých vod ke koupání může pochlubit Kypr (97,6 %), Chorvatsko (96,7 %) a Řecko (95,8 %).
Nejen obdivovatelé divoké přírody, ale i milovníci teplého moře a dobrého jídla stále více přicházejí na chuť Albánii. Navzdory tomu, že v evropském žebříčku kvality místní vodní toky nedopadly zrovna nejlépe, hotely i pláže jsou plné a podél albánského pobřeží Jadranu rostou nejen pětihvězdičkové hotely s bazény, wellness a pečlivě udržovanými hotelovými plážemi, ale i nové apartmánové domy. Například v blízkosti přístavu Drač (Durrës) se podle údajů společnosti Myalbania.cz dají kompletně zařízené apartmány pořídit v rozpětí od 1,35 do 4,7 milionu korun. Na plně vybavený dvoupokojový byt, který od Prahy dělí přibližně dvě hodiny letu do Tirany a hodina cesty autem, je tak třeba mít zhruba dva miliony korun.
Albánie, stejně jako s ní sousedící Severní Makedonie, sice ještě není součástí EU, ale díky pokroku v reformách a oživení trhu mají Albánci do Evropy dobře nakročeno. A ceny nemovitostí stoupají…
Investice do hor
Ten, kdo po moři netouží, cestování letadlem ho zmáhá, nebo chce mít svůj majetek pěkně na dosah, zakotví u našich jižních sousedů. Ostatně vždyť i v Alpách se s přibývajícími tropickými dny člověk zahřeje a azurově modrá horská jezera pak mohou v parných dnech poskytnout kýžené osvěžení.
Ovšem pokud jste našli zalíbení například v malebném a zároveň noblesním regionu Gastein, díky vyhlášeným termálním pramenům se tu trochu jako u moře budete cítit i během zimní sezóny. Noblesa ale něco stojí. Zhruba 35 metrů čtverečních velký apartmán se v novém projektu v městečku Bad Gastein dá aktuálně pořídit za cca 370 tisíc euro. V přepočtu tedy za necelých devět milionů korun. Cena metru čtverečního je tak velmi podobná aktuální průměrné ceně za metr čtvereční v historickém centru české metropole, která podle statistik společností Trigema, Skanska Residential a Central Group ve druhém kvartálu roku 2024 lehce přesáhla hranici 267 tisíc korun.
„Investory do nemovitostí v rakouských horách je možné rozdělit do dvou hlavních skupin. Tu první tvoří skalní vyznavači zimních sportů. Druhou pak lidé, kteří chtějí nemovitost užívat. V tomto případě stále významnější roli hraje mladší generace, kterou kromě klasického lyžování zajímá i nabídka dalších disciplín, trendových sportovních odvětví, wellness aktivit i možnosti nakupování,” přibližuje investory do alpských nemovitostí Jan Rejcha ze společnost Rellox, která je prodejcem zahraničních realit s působností v regionu střední a východní Evropy.
Jednoznačnou výhodu tak budou mít podle Rejcha resorty, které dokáží nabídnout pestrý program po celý rok. „Skvělým příkladem středisek, která předkládají bohatou nabídku celoročního vyžití, jsou například Kaprun/Zell am See, Saalbach/Hinterglemm nebo jižní část Rakouska okolo jezera Ossiacher See,“ říká Olga Muchová, sales manager ve společnosti Rellox pro Rakousko, Švýcarsko a Německo.
Ke střediskům, jež z pohledu nákupu investičních nemovitostí patří v rakouských Alpách ke špičce, a to i z hlediska ceny, náleží podle Jiřího Kučery z Luxent – Exclusive Properties oblast Kitzbühelu v Tyrolsku či Ischglu na hranici se Švýcarskem.
České stopy ve Střední Americe
Investory ale nelákají pouze nemovitosti na Starém kontinentu. V džungli v blízkosti městečka Uvita na Kostarice před pár lety vznikl moderní komplex tvořený vilami a stromovými domy. Za resortem nazvaným Art Villas stojí český investor, architektem projektu bylo české studio Refual Works.
Další českou stopu v nejnavštěvovanější středoamerické zemi představují dvě nové vily určené na dlouhodobý pronájem. Pocházejí z pera architekty Dagmar Štěpánové, jejíž rukopis nese jak jeden z domů, tak interiéry ve zmíněném Art Villas resortu.
V Panama City, hlavní městě státu Panama, pak svoje dva projekty chystá v Česku etablovaná skupina UDI. Prvním z nich je Square 72 s více než sedmi desítkami bytů, který bude stát ve čtvrti San Francisco. „Jde o projekt ve finanční čtvrti a je určený spíše pro místní. Aktuálně máme prodáno 17 procent bytů a některé z nich si již zakoupili investoři z Česka,“ říká Marcela Fialková, ředitelka strategie UDI Group.
Druhým bude budova Zitá, situovaná v oblasti Coco Del Mar. „U tohoto projektu, ve kterém vznikne 108 jednotek, jsme zahájili možnost předrezervací. Očekáváme, že zde bude s ohledem na vyšší standard větší zájem evropských investorů,“ podotýká Fialková.
Koncem letošního srpna pak UDI Group zahájila prodej 120 bytů ve svém projektu v Santa José na Kostarice. „Předpokládáme, že zájem o ně budou mít i čeští investoři, kteří si je pořídí na pronájem nebo pro vlastní využití, například v důchodovém věku. Podobnou zkušenost totiž máme už s naším panamským projektem Square 72,“ dodává Fialková. Stavbu Square 72 chce developer zahájit už letos v září, v Kostarice pak stavět začne podle předprodejů, pravděpodobně na počátku příštího roku.
S čím je třeba počítat?
Koupě jakékoliv nemovitosti, natož té, která se nachází v zahraničí, není jednoduchý proces ani v případě, že zemi dobře známe a jsme skvěle jazykově vybaveni. Na místě je tedy víc než pečlivé zvážení všech okolností. Základní oblasti, které je dobré vzít v potaz při plánování koupě nemovitosti v zahraničí, shrnují makléřky realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties.
„Ceny nemovitostí se v naprosté většině případů uvádějí bez daní a poplatků. Inzerovaná částka tudíž není finální,” říká realitní makléřka Jesika Schopper, specializující se i na nemovitosti ve Španělsku. A dodává, že stejně jako v Česku je i v případě zahraniční nemovitostí nutné počítat s tím, že určité měsíčními náklady jsou spojené jak s provozem, tak údržbou bytu či domu. Co tedy celkové náklady tvoří?
Právní náležitosti a náklady spojené s koupí nemovitosti
Základní daň při koupi novostavby se logicky liší s ohledem na danou zemi, obvykle se ale pohybuje v rozmezí tří až jedenácti procent tržní ceny. Například v pevninském Španělsku podle Schopper činí deset procent, u starší nemovitosti či následného přeprodeje je daň z převodu sedm procent. Na Tenerife je daň v případě novostavby sedm procent daní, u přeprodeje 6,5 procenta. V Chorvatsku se platí tříprocentní daň z převodu nemovitosti. Pokud pramen Luxent – Exclusive Properties ale klient nemovitost kupuje od developera či od firmy, daň se na to nevztahuje.
Dále je nutné počítat se zhruba třemi procenty, která pokryjí služby notáře, zápis do katastru nemovitostí, kolek i asistenci právníka. Pokud si ale kupující najme realitní kancelář, zaplatí jí provizi, pohybující se obvykle mezi třemi a pěti procenty a získá komplexní servis.
Specifická pravidla konkrétních států
Například při koupi nemovitosti ve Španělsku je nutné si vyřídit tzv. NIE (Número de Identificación de Extranjero neboli daňové identifikační číslo) a současně si v zemi založit bankovní účet. „To samé platí pro Chorvatsko, kde je nutné založit tzv. OIB (Osobni identifikacijski broj), což je něco jako naše IČ u fyzických osob,” vysvětluje Veronika Pecková, expertka na zahraniční nemovitosti v Chorvatsku.
Náklady na vybavení nemovitosti
K jednorázovým počátečním nákladům patří také částka za vybavení bytu. „Zařízení interiéru nejčastěji řeší klienti u novostavby. Výše finanční sumy bývá individuální, ale ceny jsou většinou podobné jako u nás.
U nemovitostí na ostrovech je kvůli dopravě třeba počítat s vyšší cenou, například na Tenerife nebo na Mallorce jde až o dvacet procent,“ uvádí Jesika Schopper.
„V Chorvatsku se ale většina nemovitostí prodává již plně vybavených, a to i v případě novostaveb, kdy developeři interiér kompletně zařizují nábytkem,“ doplňuje Pecková.
Pravidelné náklady
„Stejně jako v Česku je i v zahraničí potřeba počítat s řadou průběžných nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti. Proto je rozumné kalkulovat se zhruba padesátiprocentním čistým příjmem z ceny pronájmu,“ říká Jesika Schopper.
I tak se podle ní například ve Španělsku či Chorvatsku výnos pohybuje mezi sedmi až jedenácti procenty ročně.
Daně související s koupí a vlastnictvím
V potaz je nutné brát i konkrétní daňové zatížení, které se váže k dané lokalitě. V Chorvatsku se liší v závislosti na regionu, podle Peckové jsou ale sumy v podstatě obdobné: „Třeba v oblasti Dalmácie jde v přepočtu o zhruba padesát korun za metr čtvereční ročně. Takže kupříkladu apartmán o velikosti sto metrů čtverečních ročně vyjde na zhruba pět tisíc korun, což není nijak závratná suma.“
To v kontinentálním Španělsku se roční daň z nemovitosti vypočítává z katastrální hodnoty, jež je nižší než kupní cena.
„Na Tenerife je daň 0,4 až 1,1 procenta. U nemovitosti prodávané za 9 840 000 korun (400 000 €) se tak takzvaná IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tedy obecní daň) pohybuje kolem 17 200 korun (700 €),“ uvádí příklad Jesika Schopper.
Při pronajímání nemovitosti je nutné současně odvádět daň z příjmu ze získaného pronájmu. V celém Španělsku dosahuje přibližně 19 procent pro rezidenty Evropské unie, pro ostatní pak 24 procent.
„V případě daně z příjmu je potřeba si navíc ověřit, kdy je nutné ji platit. V kontinentálním Španělsku se totiž musí v určité míře odvést i v případě, že majitel objekt aktuálně nepronajímá. Na Kanárských ostrovech, například na Tenerife, to naopak nutné není,“ upozorňuje Jesika Schopper, a doplňuje, že v celém Španělsku u dražších nemovitostí a vysokých příjmu rovněž požadují daň z bohatství.
I v Chorvatsku podléhají pronajímatelé jako fyzické osoby dani z příjmu z poskytování ubytovacích služeb v cestovním ruchu. „Tu mohou platit paušálně, pokud příjmy nepřesahují částku okolo 984 000 korun (40 000 €) ročně. Jestliže však tento limit překročí, jsou povinni vést obchodní účetnictví a platit daň z příjmu podle předepsaných sazeb. Ty v současné době činí 24 procent a 36 procent,“ komentuje Veronika Pecková. V jednotlivých zemích je také potřeba se v případě naplnění stanovených regulí přihlásit jako plátce DPH.
Poplatky za služby
Opomenout nelze ani pravidelné náklady a komunitní poplatky. „Sem spadají veškeré měsíční náklady, tedy například úklid, zahradník, servis bazénu nebo údržba sauny. A pokud jde například o apartmán umístěný v rámci většího areálu, počítejte navíc s výdaji na fitness, garáž, recepci a podobně. Čím více služeb, tím logicky stoupají i poplatky,“ dodává Jesika Schopper.