Stačí k životu čtyři krát čtyři metry? Investoři mají zájem o byty na hranici minimální zákonné rozlohy

Kdo v posledních letech hledal bydlení v Praze, ať už ke koupi nebo k nájmu, musel i s průměrnou mzdou často slevit ze svého komfortu. Tedy obětovat pár metrů čtverečních a smířit se s menším bytem. Právě Praha má zdaleka největší podíl garsonek a jednopokojových bytů v celé republice. Trend malých bytů nyní posílí i řada developerů, kteří v nedávné době oznámili výstavbu nových projektů s mikrobyty. O nedostatek zájemců se nebojí, 75 procent nových bytů, které letos udali, mělo nejvýše dva pokoje.

Jednatřicetiletý Pavel vystřídal za deset let, co žije v Praze, spoustu druhů bydlení. Od sdílené místnosti na vysokoškolských kolejích po stísněné bydlení se čtyřmi spolubydlícími v činžáku na Vinohradech. Po třicítce už chtěl svůj vlastní prostor a pronajal si garsonku o 29 metrech čtverečních v Modřanech, odkud se do centra metropole dostane pohodlně tramvají. Za bydlení dá i s poplatky dvacet tisíc korun měsíčně, zhruba polovinu své čisté mzdy. Byt je to malý, kolo v bytě neustále překáží, ale za bydlení bez spolubydlících to podle něj stojí. „Při hledání rozhodovala hlavně cena a pak lokalita. Zjistil jsem, že i kdybych šel dál od centra, o moc levnější ani větší ty byty nejsou,“ popisuje svoji zkušenost Pavel.

VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj pro pořad FLOW.

FLOW: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj • e15

Pavlův příběh popisuje hned několik fenoménů v hlavním městě. Kromě očividného faktu, že se v Praze bydlí nejdráž v republice, je tu i nejvíce jednočlenných domácností, vysokoškolských studentů, dobře vydělávajících lidí, kteří ještě nehledají trvalé bydlení, ale i zahraničních pracovníků. Poptávku tu utváří také turisté, kteří si zvykli na krátkodobé bydlení mimo hotely. Na ty všechny míří nyní developeři, kteří staví celé projekty výhradně s mikrobyty.

Malých bytů přibývá

Až 170 bytů a ateliérů o ploše mezi 20 až 43 metry čtverečními chce postavit například developer Milorad Mišković z Karlin Port Real Estate při přestavbě někdejšího vyšehradského nádraží. Většina jednotek ale nebude větší než 25 metrů čtverečních. Nový projekt chystá na Smíchově také Penta Real Estate, která zde chce postavit až tři stovky mikrobytů. Malou metráž mají vykompenzovat komunitní prostory, kavárna, posilovna, coworkingová pracoviště a prádelna. Na společnou prádelnu a společenské prostory si budou zvykat také obyvatelé nedávno dokončeného projektu společnosti PSN na Chodově, kde developer přestavěl část Top Hotelu na bytový dům. V projektu se nachází 227 bytů, více než polovina z nich má rozlohu 22 metrů čtverečních. Malé nájemní byty doplněné o společenské prostory chystá i rodina Valových pro rekonstrukci žižkovského Domu Radost.

Na pražském Proseku se letos podařilo společnosti Vertex Fund vyprodat projekt se 46 ubytovacími jednotkami o velikosti od 13 do 35 metrů čtverečních. Podle zákona zčásti nejde o byty na stálé bydlení, do některých se ostatně nevejde ani pračka. Společnost se ale netají tím, že jde o jednotky určené na investici a další pronájem, ne na trvalé bydlení. „Ubytovací jednotky, neboli apartmány, studia, jsou nemovitosti typu bytu, které například z důvodu malé metráže nemohou být zkolaudovány jako bytová jednotka, nicméně jsou vhodné pro krátkodobý i dlouhodobý pronájem,“ informuje web společnosti.

Jak upozorňuje ministerstvo pro místní rozvoj, pokud jde o byt o jedné místnosti, tedy garsonku, musí mít minimálně 16 metrů čtverečních. I tak to samozřejmě není žádná výhra, vždyť jde o místnost o rozloze čtyři krát čtyři metry. Ve vícepokojovém bytě musí mít každá místnost nejméně osm metrů čtverečních. Podle dostupných statistik zatím neroste podíl garsonek a jednopokojových bytů v českých novostavbách, trvale se však zvyšuje jejich celkový počet.

Průměrná obytná plocha nově dokončených bytů se zatím také nezmenšuje, podle celorepublikových čísel se pohybuje už roky kolem 50 metrů čtverečních. Podle posledního sčítání lidu a domů z roku 2021 žije většina Čechů v bytech o velikosti 60 až 80 metrů čtverečních.

Pod 25 metrů se žít nedá

Čísla developerů nicméně ukazují, že zájem o malé byty roste. Jednopokojové a dvoupokojové jednotky tvořily v posledním čtvrtletí 75 procent všech prodaných bytů v pražských novostavbách. Ne každý z developerů je ale ochoten zmenšit byty pod zákonné minimum. „Trend takzvaných mikrobytů jsme zaznamenali. Často však jde o jednotky, které nesplňují normové požadavky na byty,“ upozorňuje hlavní analytik developera Central Group Ondřej Šťastný. „Ze zkušeností víme, že bydlení v bytě s vnitřní užitnou plochou pod 25 metrů čtverečních je za hranicí komfortu a bez kompromisu se v něm žít nedá. Z toho důvodu takové byty nestavíme a stavět nechceme. Nejmenší byty v naší nabídce mají vnitřní užitnou plochu zhruba 28 metrů čtverečních,“ upřesňuje Šťastný.

Oslovení sociologové se shodují, že malé byty jsou pro developery ziskovější, protože prodejní cena za metr čtvereční je vyšší. „Také pravděpodobně nebudou mít nouzi o zájem ze strany investorů, protože výnos z pronájmu na metr čtvereční bude rovněž vyšší než u bytů větších. Pokud bude po bydlení v Praze dále tak silná poptávka a pokud se bude zvyšovat podíl jedno- a dvoučlenných domácností, které budou ochotny v mikrobytech žít, je pravděpodobné, že tyto projekty budou úspěšné, minimálně krátkodobě,“ myslí si Martin Lux ze Sociologického ústavu AV ČR.

Jeho kolega Petr Sunega se domnívá, že jsou takové byty vhodné jen pro krátkodobé bydlení, třeba pro studenty nebo zahraniční pracovníky. „Opravdu si moc nedokážu představit, kdo by chtěl v takovém bytě bydlet trvale. Z našich průzkumů neplyne, že by lidé, ani mladí, po takových bytech toužili. Podle mého názoru je to čistě jen reakce na vysoké ceny bytů v Praze, a tedy na finanční nedostupnost větších bytů, a to i z důvodu problematické dostupnosti hypotečních úvěrů,“ uvedl sociolog. 

Když už mají mladí upřímný zájem i o mikrobydlení, podle Sunegy si většinou myslí na minidomky typu kontejnerových domů, dřevostaveb nebo mobilních domů někde v přírodě za městem. „Obvykle je to spojeno i s nějakou ideou ochrany životního prostředí a neochotou zadlužit se hypotékou,“ domnívá se Sunega. Developerská výstavba mikrobytů může být podle sociologa Luxe jednou z cest, jak vylepšit problematiku nedostupného bydlení, existuje ale podle něj mnoho dalších, kde by měl zásadní úlohu sehrát stát.