Bobtnají a vynášejí. Nemovitostní fondy mají našlápnuto k dalšímu úspěšnému roku

Z titulek předních světových i českých médií nyní finanční trhy jen srší. Je to především prezidentskými volbami v kapitalistické Mekce, USA, a očekáváními s nimi spojenými. Akcie i kryptoměny atakují cenová maxima. Nicméně o jednom z nejvíce oblíbených aktiv českých investorů – nemovitostech – nyní moc řeč není. Vždyť i slavný Warren Buffett říká: „Mějte strach, když jsou ostatní chamtiví, a buďte chamtiví, když se ostatní bojí.“ V kontextu snižujících se úrokových sazeb se zas a znova nemovitosti a nemovitostní fondy posouvají v hledáčku obzvláště českých investorů vpřed.

Nemovitosti Češi rádi, v průzkumu Asociace kapitálového trhu České republiky z roku 2023 vyšly investice do nemovitostí jako hned druhé nejoblíbenější. Před nimi byly už jen investice do rodiny a dětí. Češi ale mají rádi nemovitosti i zprostředkovaně a investují do nich pomocí podílových fondů. A to celkem vehementně i nyní, v období trhům celkem pozitivně naladěném. Mají k tomu hned několik důvodů. 

Jedním z největších faktorů, který nyní hraje ve prospěch atraktivity nemovitostních fondů, jsou úrokové sazby spořicích účtů. Ty se svým charakterem některým konzervativně naladěným fondům cílícím na výnos pět až šest procent v době vysokých úrokových sazeb rovnaly. To nyní neplatí. Spořicí účty díky snižování sazeb Českou národní bankou ztrácí výnosový dech a dostávají se do pásma 3,0 až 4,5 procenta. Češi to registrují a pomalu přesouvají své konzervativně laděné investice právě do rukou nemovitostních fondů. To koneckonců potvrzují také čísla. Počet investorů největšího retailového nemovitostního podílového fondu REICO Nemovitostní z dílny REICO Investiční společnosti České spořitelny se jen od konce července do konce října zvýšil o osm procent na aktuálních bezmála 133 tisíc.

O zvyšující se popularitě nemovitostních fondů svědčí taktéž krok finanční skupiny Penta, která stojí mimo jiné za aktuálně nejnovější pražskou kancelářskou budovou v centru, projektem Masaryčka. Penta Real Estate Fund se bude specializovat na výnosy z prémiových nemovitostí, jako je například právě Masaryčka, Waltrovka nebo Churchill. Skupina dlouhodobě dosahuje výnosů okolo 15 procent ročně a vzhledem k tomu, že u obou fondů jde o investici přímo do akcií daných holdingů, tak očekávaná výkonnost pro investory bude v příštích letech 13 až 15 procent ročně. „Fondy zakládáme s cílem dále akcelerovat náš růst. Ve všech našich hlavních společnostech máme špičkový management, který je schopen řídit expanze na další trhy a ještě rychleji růst. Jediné, co nás brzdí, je nedostatek kapitálu, přestože každoročně reinvestujeme většinu svého zisku,“ říká Marek Dospiva, spoluzakladatel skupiny Penta. 

VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj pro FLOW

FLOW: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj • e15

Aktivní je také skupina Creditas a skupina Redstone, kteří spojili síly a starají se nyní o nemovitosti v hodnotě cca 10 miliard korun. „Na trhu akvizic komerčních nemovitostí je v poslední době velmi živo. V běhu je řada velkých transakcí, do některých jsme se zapojili i my s naším fondem Max realitní. Očekáváme, že objem akvizic prostřednictvím fondů bude i v budoucnu růst,“ říká finanční ředitel skupiny Redstone Jiří Medřický.

Co se realitních fondů a podílových fondů obsahujících nemovitosti týče, rozhodně na tuzemském trhu není nouze o výběr. V projektu Přehled nemovitostních fondů z dílny e15, který byl spuštěn v létě tohoto roku, nyní může investor najít přesně 39 rozličných nemovitostních fondů. 

Celkem 20 z nich jsou fondy kvalifikovaných investorů (FKI). Do FKI obvykle činí minimální objem investice milion korun. FKI fondy se těší relativně velké oblibě i co se týče jejich novoty na trhu. Většina z nich vznikla mezi lety 2018–⁠⁠⁠⁠⁠⁠2023. U FKI investoři ocení sektorové zaměření, které je někdy vykoupené menší segmentovou diverzifikací, ale neplatí to vždy. FKI v první polovině roku 2024 dle portálu FINEZ vydělaly 2,73 procenta, což je paradoxně méně než retailové fondy, ale má to logické vysvětlení. Tím je frekvence přeceňování aktiv ve fondech, která není tak častá jako u retailových fondů. Celkové roční zhodnocení se však může pohybovat kolem osmi procent. 

Jedním z nejnovějších fondů, do kterých se dají vložit prostředky, je Julius Fund. The Julius Fund je FKI založený rodinou Julia Meinla, která má kořeny na Karlovarsku a nepřetržitě šest generací podniká. Fond v sobě spojuje přednosti investic do nemovitostí a segmentu hospitality. Nepřímo totiž investuje do sektoru luxusních hotelových rezidencí. K městům, která má firma v hledáčku, patří Londýn, Amsterdam, Brusel, Berlín, Paříž, Curych, Mnichov, Ženeva či Milán. Fond tak cílí na průměrný roční výnos 8 až 10 procent. Vlajkovým projektem je pražská rezidence na Senovážném náměstí.

To zbylých 19 retailových fondů je opravdu pro každého. Několik podílových listů si lze pořídit již od stokoruny, většina z nich vyjde na 300 až 500 korun za kus. Fondy jsou většinou od zavedených finančních institucí a čítají na tisíce investorů. Tyto „obyčejné“ retailové fondy za první čtvrtletí vydělaly 3,05 procenta, při stejné výnosové trajektorii by do konce roku měly pokořit průměrný výnos šest procent napříč trhem. 

Aktivitu retailových fondů podtrhuje šéf nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka. Trigea byla v roce 2024 součástí jedné z největších transakcí v Česku – nákupu obchodního centra Arkády Pankrác. „Ve třetím kvartálu evidujeme oživení zájmu o nemovitostní transakce zejména v Polsku, kde trh prožívá návrat zahraničních investorů. Co se týče nových přírůstků, tak aktuálně analyzujeme několik projektů, které by mohly v prvním pololetí příštího roku rozšířit portfolio fondu. Jedná se o nemovitosti jak v České republice, tak v zahraničí. Roční výnos fondu ke konci třetího čtvrtletí je 6,79 procenta a aktiva pod správou fondu za Q3 vyrostla o necelou miliardu korun,“ dodává Trčka. 

Vypadá to tedy pro nemovitostní fondy na solidní rok, pokud vezmeme v potaz roční výnosy z let 2022 a 2023. V roce 2022 dosáhly historických hodnot, průměrně vydělaly 8,5 procenta. V roce 2023 vynesly retailové fondy 5,87 procenta a FKI 8,86 procetna. Inflaci si ČNB projektuje na zhruba dvě procenta, a i když to nyní vypadá, že bude lehce vyšší, nemovitostní fondy by mohly plnit svůj účel, který si – alespoň ty retailové – slibují: ochránit prostředky proti inflaci a přinést příjemný a kompetitivní nadvýnos.