Bytová družstva a aukce nemovitostí. Přehřátý realitní trh vyzkouší všecko

Jaká je situace na realitním trhu po víc než roce pandemie? Které nemovitosti covid nejvíce zdražil?

Jednoznačně rekreační. U těch jde o nárůst v řádu vyšších desítek procent. Některé chaty či chalupy se prodávají za dvojnásobek, dokonce i trojnásobek ceny před pár roky. Loni v lednu jsme například zprostředkovali prodej chaty za 1,5 milionu a nyní se prodává za tři miliony. A pokud je rekreační nemovitost využitelná celoročně, což se týká například chalup a apartmánů na horách, tak to, co před třemi roky stálo pět milionů, teď lidé kupují za patnáct.

Ceny bytů také vzrostly, ale ne tak dramaticky. U těch sledujeme asi 50procentní nárůst za poslední tři roky, přičemž za covidové období podražily o 10 až 15 procent. A růst pokračuje. Od začátku letošního roku zatím v řádu jednotek procent.

A další vývoj?

Byty nezlevní. Na trhu je jich zoufalý nedostatek. V Praze například loni developeři dokončili okolo 5,5 tisíce bytů. Bez problému by se jich ale prodalo mnohem víc. Každý rok se do města přistěhuje 15 tisíc lidí. Dluh na bytovém fondu Prahy se neustále zvyšuje. Není vůbec důvod, aby pražské nemovitosti zlevňovaly. Spíš se budou přibližovat jiným evropským metropolím, jako je Vídeň se 170 tisíci korunami za průměrný metr čtvereční nebo Mnichov s 220 tisíci. V Praze jsme zatím lehce přes sto tisíc korun za jeden průměrný čtvereční metr, přičemž očekávám zhruba desetiprocentní meziroční nárůsty cen i v příštích letech.

Nedostatek bytů a extrémní převis poptávky nad nabídkou se ale netýká jen metropole. Ať se podíváte do kteréhokoliv krajského či okresního města, lidé by kupovali a bytů je zoufale málo. A v době pocovidové, až zas budeme bez omezení cestovat i obchodovat, bude přetlak poptávky po bydlení ještě citelnější.

U zmíněných rekreačních nemovitostí ale myslím už ceny narážejí pomalu na strop.

Z jakého důvodu?

Obrovský nárůst jejich cen za posledních zhruba 12 měsíců byl jednoznačně způsoben covidovou situací. Lidé nikam nemohli, na dovolené, na koncerty ani do restaurací. A pokud seděli v bytě, zatoužili mít možnost někam jet. Navíc je známý fakt, že Češi teď mají hodně naspořeno. Tato kombinace vedla k tomu, že chaty a chalupy začaly z trhu doslova mizet.

Zajímavost :  Hračky podraží. Poptávka je příliš velká, Vánoce budou letos nákladnější

Situaci, která kolem rekreačních nemovitostí nastala, ale považuji za nezdravou. Mnohá ta rozhodnutí o nákupu byla velmi krátkozraká. Zas tolik nadšenců, které opravdu těší jezdit od jara do podzimu na chatičku a neustále ji udržovat a opravovat, v Česku není. Jakmile se zase všechno uvolní, vrátí se podle mě část těchto nemovitostí opět do prodeje. Odhaduji, že aktuální nadšení z chalupaření vydrží zhruba do podzimu a na příští letní sezónu se nabídka chat a chalup zase rozšíří. A pak už zdražovat nebudou.

Je pravda, že na trhu přibývá prodejů formou aukce?

Je to tak. Aukce v režii realitní kanceláře je vlastně jakési výběrové řízení na to, kdo dostane šanci uzavřít rezervační smlouvu. Pozor, neplést s dražbami, jejichž princip je jiný a řídí se dražebním zákonem! Realitní aukce jsou trendem poplatným době, reakcí na výrazný převis poptávky nad nabídkou. Realitní makléř na takto přehřátém trhu jen stěží určí reálné maximum, které může prodávající za nemovitost získat. V aukci to udělají sami zájemci. I my tuto službu klientům nabízíme. Už mnoho let takzvanou obálkovou metodou a nově i online, což je fenomén poslední doby. Potenciální kupci online přihazují v reakci na příhozy ostatních. Cenu to někdy vyžene nečekaně vysoko. Služby on-line aukční síně zatím outsourcujeme a pracujeme na vlastním portálu, který bude od září součástí našeho firemního webu.

Pro které nemovitosti je tato forma prodeje vhodná?

Rozhodně ne pro všechny. Základní podmínkou je enormní zájem o danou nemovitost. Typicky jde tedy o malé byty a nyní i ty rekreační nemovitosti. Oproti tomu třeba vilu za 30 milionů může být vhodnější prodávat klasickou cestou. Zájem o aukce prudce roste a v reakci na to roste i nabídka těchto služeb ze strany realitních kanceláří. Určitě ale nebude do budoucna probíhat sto ani padesát procent prodejů nemovitostí touto formou. A až se trh trochu ochladí, nejspíš aukcí přirozeně zase ubyde.

staník

Zdroj: Shutterstock

Máte za sebou pilotní půlrok projektu Chytře bydlím, který klientům umožňuje využít družstevní financování na nákup jakékoliv nemovitosti. Na koho cílíte?

Zajímavost :  Čtvrtina Čechů nemá rezervu, když přijde o příjem

Družstevní financování je produkt určený lidem, kteří si chtějí pořídit nemovitost a z nějakého důvodu nechtějí nebo nemůžou mít hypotéku. Může se to týkat třeba živnostníků, lidí bez dostatečných příjmů, starších lidí nebo cizinců. Vůbec se totiž neproveřují příjmy žadatele, podnikatelé nemusí dokládat daňová přiznání. Stačí mít pouze nemovitost, která je vhodná k zástavě. Klient si vybere byt nebo rodinný dům kdekoliv v republice, banka ho ocení a po vyřízení formalit si ho klient pořídí do družstva. Kupující musí mít z vlastních zdrojů alespoň 20 procent ceny nemovitosti. Na zbytek dostane úvěr od Raiffeisen stavební spořitelny, se kterou na projektu spolupracujeme. Koupí si tak podíl v družstvu s tím, že úvěr může kdykoliv splatit a převést nemovitost do osobního vlastnictví. Družstevní podíl lze také převést nebo nemovitost prodat třetí osobě, čímž dojde ke splacení zbývající jistiny úvěru. Rozdíl zůstává klientovi. Splácení lze nastavit až na 35 let a probíhá stejně jako hypotéka. Výhodou je, že na oněch 35 let jde nastavit v jakémkoliv věku, protože podíl je předmětem dědického řízení.

Kolik lidí už tuto možnost využilo?

V rámci pilotního projektu financovali klienti touto formou nákup 20 nemovitostí, což je mimochodem kapacita jednoho družstva. A máme už založená další tři. Ročně plánujeme takto financovat byty i domy v hodnotě 500 milionů až jedné miliardy korun. To by mělo být okolo 150 až 200 nemovitostí za rok.

Preferovanou variantou financování nákupu nemovitosti jsou samozřejmě stále hypoteční úvěry, které klientům zajišťujeme ve spolupráci s finančními poradci z Partners. U družstevního financování bývá úroková sazba od 4,5 procenta, I tak je produkt pro klienty velmi zajímavý. Někteří touto cestou nakupují i investiční nemovitosti. Mají třeba už hypotéku na jiný dům či byt, banka jim další neposkytne, ale oni mají prostředky a chtějí nakupovat. Díky alternativě v podobě družstevního financování můžou.

Kdybyste vy teď měl koupit investiční byt, kde by se nacházel? 

Vždycky je třeba si ujasnit, jestli chci, aby mi byt ihned vynášel formou nájemného, případně pokryl splátky hypotéky, nebo zda chci, aby do budoucna co nejvíc vzrostla jeho hodnota. Ideál by samozřejmě splňoval obě tyto podmínky. V praxi ale hraje roli mnoho faktorů.

Zajímavost :  Americká automobilka Ford Motor svolává po celém světě zhruba 775 tisíc...

Kdybych měl volné finanční prostředky, rozprostřel bych portfolio. Koupil bych byt v okresním městě, třeba v Sokolově. Dlouhodobě nám vychází, že v příhraničních městech, jako jsou Sokolov, Most, ale třeba i na druhé straně země Karviná, je velmi slušný poměr nákupní ceny bytu vzhledem k potenciálnímu výnosu z pronájmu. Už si toho ale všimli i investoři a ceny tam začínají růst, takže je třeba si pospíšit. Dál bych koupil byt v krajském městě, které má univerzitu a je v něm tedy hodně studentů, kteří posilují poptávku po pronájmech. A kdyby mi ještě dost zbylo, pak bych volil byt na Praze 1.

Proč právě tam?

Praha 1 je lokalita, kde ceny nemovitostí během pandemie krátkodobě poklesly. Logicky, protože tu běžně nakupuje hodně cizinců a také se najednou prodávalo dost bytů, kterým ze dne na den chyběli klienti na Airbnb. Některé nemovitosti tedy zlevnily o 20 až 30 procent. To ale nevydrží dlouho. Ceny se vracejí na úroveň před pandemií už nyní, ale kdybych ještě narazil na výhodnou koupi na Praze 1, šel bych do toho. Zde by mi sice pronájem hypoteční splátky nepokryl, ale zas je tu jistota, že hodnota nemovitosti v budoucnu značně vzroste. Centrum Prahy poroste vždy, stejně jako je tomu v jiných evropských metropolích. Takže za mě na investici Karviná a Praha 1. 

Radim Zelený

Studoval žurnalistiku v Praze. Pro Peníze.cz a Finmag píše články o korporacích, ale i malých a středních firmách. Další články autora.

Vytisknout

Celý článek zde | Podnikání za 500 Kč ? – ANO