Hypotéky už jen pro někoho. Centrální banka je omezila, vadí jí „bankovní mejdan“

Česká národní banka na svém zasedání schválila znovuzavedení úvěrových limitů na hypoteční úvěry, které zrušila na jaře minulého roku kvůli pandemii koronaviru. Podle některých ekonomů jde o záchrannou brzdu v době stoupající inflace. Zároveň tak ale řada lidí bude muset na hypotéku, a tedy na vlastní bydlení zapomenout.

V současnosti platí pro žadatele o hypotéky jeden úvěrový limit. Jedná se o takzvaný ukazatel LTV ve výši 90 procent, což je poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti. Nově bude podle rozhodnutí bankovní rady ČNB tento limit 80 procent. Znamená to, že žadatel může dostat úvěr ve výši až 80 procent ceny nemovitosti, 20 procent musí mít svých.

Podle očekávání ale centrální banka k tomuto limitu přidala i dva další, které loni kvůli pandemii zrušila. Jedná se o limit DTI, který znamená, že velikost celkového dluhu by neměla překročit 8,5násobku ročního příjmu žadatele. 

Další je limit DSTI, který říká, že výše ročních splátek úvěru by neměla překročit 45 procent jeho ročního příjmu.

„Už v polovině letošního roku ČNB varovala, že úvěrová aktivita přinejmenším některých českých bank je na hranici únosnosti. Nebylo by proto žádným překvapením, pokud by jednání bankovní rady ČNB na téma finanční stability vedlo ke zpřísnění nástrojů,“ uvedl před jednáním rady ekonom České spořitelny Michal Skořepa. A jeho prognóza se potvrdila. 

V září návrat omezení už avizoval v rozhovoru pro Aktuálně.cz i člen bankovní rady Tomáš Holub. Podle jeho názoru je nyní načase začít s chlazením hypoteční horečky. Varoval zejména před mezigeneračními hypotékami na 40 a více let: „Znervózňuje mě, že banky s tímto instrumentem v době, kdy mají hypoteční žně, vůbec přicházejí. Přijde mi to až trochu nenasytné,“ uvedl.

„Naší úlohou je tuto ‚party‘ trochu zkazit a zabránit tomu, aby nás zítra pěkně bolela hlava,“ dodal Holub.

Novinkou však je, že aktuálně zavedené limity pro poskytování hypoték budou muset nyní všechny banky akceptovat. Od srpna totiž platí novela zákona o ČNB, která dává centrální bance větší pravomoci. Zatímco před novelou mohla limity jen doporučovat, nyní je nařizuje. 

„Úvěrové limity se vyhlašují už na pozadí již platné novely zákona o ČNB, a jsou tak závazné pro všechny poskytovatele hypotečních úvěrů, tedy jak pro banky a nebankovní poskytovatele dohlížené centrální bankou, tak pro přeshraniční subjekty, které nabízejí na našem území hypotéky, například pro pobočky zahraničních bank,“ říká tisková mluvčí České národní banky Petra Vodstrčilová. 

Doplňuje, že limity jsou vyhlášeny dokumentem „Opatření obecné povahy“, který podle zákona nabývá účinnosti čtyři měsíce od svého zveřejnění na úřední desce ČNB. „Platit tedy začnou na jaře příštího roku a banky budou mít dostatek času na přípravu nových pravidel,“ dodává Vodstrčilová. 

Rusnok: Omezí to jen malou část hypoték

Guvernér ČNB Jiří Rusnok uvedl, že stanovení limitů omezí jen malou část hypotečních úvěrů, a to těch s potenciálně nejrizikovějšími parametry. Potenciálně by se to podle něj mělo dotknout zhruba maximálně desetiny hypoték, které by byly hypoteticky poskytnuty bez existence limitů. Guvernér zároveň vyzval banky, aby začaly limity aplikovat co nejdříve a nevyužily odklad opatření na duben k překotnému poskytování úvěrů.

„Bankovní sektor jako celek se v průběhu letošního roku při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. Takto uvolněné standardy jsme naposledy pozorovali v roce 2018, než byly poprvé zavedeny limity příjmových ukazatelů,“ upozornil Rusnok. Dodal, že cílem opatření je bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru.

Poskytovatelé hypoték zároveň podle ČNB budou moci na specifické případy aplikovat v běžném kalendářním čtvrtletí výjimku, která by neměla překročit pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytli v předcházejícím kalendářním čtvrtletí. „Nová zákonná úprava připouští, že pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí doporučované limity ukazatelů DTI a DSTI splňovat, pokud je poskytovatel hypotéky přesvědčen, že žadatel daný úvěr v budoucnu bez problémů splatí,“ uvedla ČNB.

Zchladí to přehřátý trh

„Zpřísnění, respektive opětovné zavedení limitů v sektoru rezidenčních nemovitostí vidím ze strany ČNB jako vhodné řešení, které by pomohlo zchladit přehřátý hypoteční trh,“ říká Patrik Rožumberský, ekonom UniCredit Bank. 

U nyní platného limitu ukazatele LTV odhadl správně snížení z 90 procent zpět na 80 procent. „To vytvoří větší polštář pro snížení dopadu selhání dlužníka na banky při případné korekci cen nemovitostí. Ukazatele DTI a DSTI působí jako preventivní ochrana potenciálních dlužníků při aktuálním strmém růstu hypotečních sazeb,“ doplňuje Rožumberský. 

Podle Veroniky Hegrové z Hyponamíru.cz je zavedení limitů spíše záchrannou brzdou před razantním navyšováním splátek kvůli raketovému zdražování zapříčiněnému zvyšováním úrokových sazeb.

„Ukazatelé DTI a DSTI můžou korigovat snahy klientů o refinancování, protože nová banka bude znovu posuzovat klientovu bonitu, tedy klient nebude moci refinancovat nebo si brát například k refinancování peníze navíc, což je častý jev,“ říká Hegrová. 

Některé banky ale podle ní limity nepřestaly využívat, i když nebyly víc než rok v platnosti. „Necelá polovina bank stále počítá dříve nastavené ukazatele, tedy DSTI do 45 procent a DTI do devíti, velmi málo bank přestalo koeficienty sledovat zcela, jiné si tam udělaly drobné úpravy směrem ke zmírnění. Tím chci říct, že pro některé banky to žádná novinka nebo velká změna nebude,“ dodává hypoteční odbornice.

Jak upozorňuje Tomáš Bumbálek, manažer fondu Salutem Fund a odborník na reality, kombinace zvyšujících se úrokových sazeb, stále ještě rostoucích cen nemovitostí a raketově stoupající inflace mohla v budoucnu znamenat pro žadatele, kteří nyní stěží se splátkami vyjdou, existenční problémy.

„Zavedení úvěrových limitů je tedy správným krokem, který pomůže ochránit ty žadatele, kteří jdou s rodinným rozpočtem tak zvaně ‚na krev‘. Je zároveň jasné, že dojde ke zhoršení dostupnosti vlastního bydlení. Česká společnost si ale pomalu musí zvykat, že standardem bude stále více nájemní bydlení než vlastní bydlení financované hypotečním úvěrem,“ míní Bumbálek. 

Doplňuje, že ze situace naopak mohou profitovat právě investoři do nemovitostí, kteří dokážou využít trendu postupného příklonu k nájemnímu bydlení, a to jak formou vlastní investiční nemovitosti, tak i formou investice do realitních fondů, jejichž výnos se generuje právě z pronájmů. 

Hypoteční trh brzdí sám a mladí mají „zelenou“

Analytikovi Broker Consulting Martinu Novákovi ale nedává nastavení limitů smysl. „Obzvláště proto, že v době vypuknutí covidové krize banka od sledování těchto parametrů upustila a podmínky rozvolnila. Popravdě řečeno, ani tehdejší rozvolnění jsem nevnímal jako krok správným směrem. Domnívám se, že znovuzavedení limitů úvěrových ukazatelů inflaci neovlivní, navíc hypoteční trh už sám přibrzďuje kvůli zvyšování sazeb,“ říká Novák. 

Letošní rok bude na hypotečním trhu rekordní. Objem poskytnutých hypoték by se letos měl dostat za hranici 400 miliard korun. Zvláště v jarních měsících byl zájem o úvěry ohromný, nyní už zájem pomalu klesá, kvůli zvyšujícím se úrokům.

Novelizovaný zákon o ČNB zároveň zvýhodňuje u úvěrových limitů mladé lidi do 36 let. Důvodem je, aby na hypotéku snadněji dosáhli. U ukazatele DSTI mají podmínky mírnější o pět procentních bodů, u DTI o jednonásobek ročních příjmů a u LTV o 10 procentních bodů. 

David Eim z Gepard Finance to ale považuje za celkem zbytečné. „Zatahovat do regulace trhu věk klientů, to z makroobezřetnostního pohledu nedává smysl. To je jednoznačně nesystémový parametr implantovaný do zákona kvůli politikům, aby to schválili a mohli říkat, jak přitom mysleli na mladé rodiny,“ říká Eim.

Loňské zrušení limitů na hypotéky bylo podle něj ze strany ČNB překvapivé a nedávalo příliš smysl. „Následovalo období, kdy se trh doslova urval ze řetězu. Tím nechci říci, že to zapříčinilo rozvolnění regulace, ale nějaký vliv tam musel nevyhnutelně být,“ dodává Eim. 

Celý článek zde | Podnikání za 500 Kč ? – ANO