Na trhu průmyslových hal dochází k přerozdělování pozic, říká Roman Kučera ze Sklady.cz

Jsou to téměř dva roky, co se svět zatřásl v základech. Co bylo hlavním mottem či hybatelem roku letošního?

Na rozdíl od minulého roku, kdy se řešila zejména logistika základních potřeb a zdravotních pomůcek, letos ve Sklady.cz vnímáme jiné potřeby. Díky rekordnímu nárůstu v oblasti e-commerce a dalších odvětví dochází k citelné expanzi logistických firem. Ty reagují na svůj často enormní růst rozšířením či konsolidací svých skladovacích nebo výrobních prostor. Expanzí ovšem prošla i řada dalších firem, které teď potřebují mnohem větší plochy. Nejrychlejší cesta k nim vede skrze pronájem už stávajících hal a na tom jsme se značnou měrou podíleli. Čísla ke konci října naznačují, že letošní rok pro nás bude opět rekordní.

V českém průmyslu je klíčovým segmentem výroba automobilů. Vedle několika lockdownů a odlivu zahraničních pracovníků strádá nedostatkem součástek. Jak tyto faktory pociťuje trh průmyslových nemovitostí?

Automotive průmysl zažívá náročné situace v rámci dodavatelských řetězců jako například hojně medializovaný nedostatek čipů. Dle našeho názoru dopravními prostředky budeme jezdit i v budoucnu a až padnou jasná rozhodnutí ohledně příští koncepce, ať už v Bruselu či u nás, situace se uklidní.

V dodavatelském řetězci automobilového průmyslu je mnoho výrobců, kteří zůstanou i při plném přechodu na elektro, vodík či jiné pohonné hmoty nedotčeni. Jsou to producenti autosedaček, brzd, pneumatik a spousty jiných dílů, které budou součástí aut i v budoucnu. Naopak výrobce výfukových systému a komponentů navázaných na spalovací motory budou muset své výrobní programy upravit.

Pokud se podíváme na poptávku po skladových či výrobních halách ze strany tohoto segmentu, ta se v průběhu roku vyvíjela částečně také podle situace v samotné výrobě. Hlavním činitelem v tomto směru je pochopitelně Škoda Mladá Boleslav.

Jak moc se v současnosti staví a kde? V loňském roce vzrostl zájem především o menší prostory vhodné pro e-shopy. Ty navíc potřebují být co nejblíže k městům. Vnímáte nějaké rozdíly ve strategiích developerů ve srovnání se situací před rokem 2020?

Hlavním faktorem je skutečnost, že se stále nedaří získávat potřebná povolení a stavět natolik rychle, aby došlo k uspokojení poptávky. K tomu by bylo třeba zefektivnit povolovací procesy. Jednoduše poptávka převyšuje nabídku. Do budoucna je pak třeba vzít v potaz fakt, že klesá vůle vyčleňovat ornou půdu ze zemědělského půdního fondu. Tím se možnosti nové výstavby ještě více omezí. V dnešní době řešíme akutní nedostatek skladových prostor především ve velkých městech.

I přes to všechno se nám díky rozsáhlé databázi daří uspokojit poptávky našich klientů. Dokonce i po menších prostorách, využívaných na takzvanou logistiku poslední míle či umístění menších provozů, kterých je skutečně akutní nedostatek.

Pokud se podíváme na činnost developerů, jejich chuť nakupovat a stavět je velká. Vyhledáváme pro ně nejen pozemky, ale i stávající starší areály, které vyžadují zásadní investici. Pro developery jsou lákavé svým umístěním ve městech, vybudovanou infrastrukturou a také dostupností pracovní sily. Takové investice dávají našim klientům velký smysl.

Jaké změny na trhu průmyslových nemovitostí očekáváte v souvislosti s letošním zdražením energií? Z pohledu developera? Z pohledu nájemce?

Zdražování, inflace a následná spirála nás bezpochyby čeká. Růst energie v posledním roce byl velký a samozřejmě se dotkne i nájemců skladových a výrobních hal. Klienti se o podmínky dodavatelů energií aktivně zajímají a chtějí mít ještě před finálním rozhodnutím o výběru haly co nejpřesnější představu o budoucích platbách za energie.

Nyní více než kdykoliv jindy bude dávat i ekonomický smysl udržitelnost, efektivní zdroje energií, špičkové energetické hodnoty zateplení budov. Klienti musí zvážit veškeré náklady, které je v rámci nájemního vztahu a jejich operací čekají, nejen samotné nájemné. V úvahu je třeba brát správní poplatky za areál či efektivitu vytápění či provozu.

Pokud firma sídlí ve vlastních prostorách, bude ji zdražování energií přirozeně tlačit k úvahám o snížení spotřeby, zapojení solárních panelů a podobně. Co však v případě nájemních hal, kde vyšší náklady na energie dopadají v plné míře pouze na bedra nájemců?

Všichni velcí developeři již řadu let staví dle světových trendů a jejich stavby odpovídají těm nejvyšším kategoriím certifikace udržitelnosti jako je BREEAM či LEED. Nejde pouze o viditelné solární panely, je to soubor mnoha parametrů, které sledují a které ovlivňují produkci skleníkových plynů. Vlastníci starších průmyslových areálů to doposud vzhledem k vysoké poptávce po volných prostorách tolik řešit nemuseli. Ovšem až na jaře 2022 přijde vyúčtování za energie, tak to jejich nájemci a pak i samotný vlastník ucítí a bude muset konat.

Nájemci nebudou chtít ve starších neefektivních areálech platit za nadbytečnou spotřebu energií a dá se očekávat, že stále častěji se budou ohlížet po energeticky úsporných halách. Investice budou pro vlastníky nemovitostí finančně náročné, nicméně považuji to za nezbytný krok.

Co vás v letošním roce ve vašem oboru nejvíce překvapilo či zaujalo?

Vnímáme poměrně velké akvizice, obsazování trhu, pozic a lokalit ze strany logistických a doručovatelských firem. V konkrétním případě společnost Zásilkovna plánuje svůj podíl minimálně zdvojnásobit. Platí to pro oba segmenty, ať už jsou zaměřené na uspokojování potřeb jiných podniků anebo koncového spotřebitele. Zde se nyní zásadně rozděluje podíl na trhu.

Co tedy můžeme na českém trhu průmyslových nemovitostí očekávat v příštích měsících?

Z důvodu nedostatku skladových a výrobních prostor v Praze a Brně očekáváme i v první polovině příštího roku další růst nájemného v těchto metropolích a přilehlém okolí až k osmi euro na metr čtvereční. Předpokládáme, že někteří klienti budou hledat alternativu k Praze či Brnu a budou se více zajímat o lokality s nižším nájmem a levnější pracovní silou.

Začátkem léta vstoupil portál sklady.cz na slovenský trh. Co vás vedlo k expanzi v této turbulentní době?

Slovenský trh jsme vždy vnímali pozitivně a po krátkém zhodnocení našeho vstupu na Slovensko jsme nadšení. Čeká nás ještě hodně práce, ovšem jsme připraveni svou pozici ještě více podpořit a posílit. Vnímáme potenciál slovenského trhu.

Roman Kučera

Roman Kučera se v nemovitostech pohybuje od roku 1997. Řadu let pracoval v rezidenčním segmentu, od roku 2018 je ředitelem sklady.cz. Portál pod jeho vedením prochází pandemickým obdobím s rekordními výsledky. V první polovině roku rovněž expandoval na slovenský trh. Během své kariéry žil tři roky v Perském zálivu,

Zdroj Zde