Nájmy zdraží ještě víc, než jsme čekali. Kvůli válce

Tématu (ne)dostupnosti vlastnického bydlení v České republice jsme se už věnovali v analýze z letošního ledna. Mezi její hlavní závěry patřila teze, že Češi, kteří historicky silně preferují vlastnické bydlení, budou v post-pandemickém období okolnostmi donuceni změnit preference, a spokojit se s nájmem.

Hlavními důvody pro tuto predikci byly výhled na další růst cen nemovitostí, způsobený pomalou výstavbou i rostoucími náklady, zvyšování úrokových sazeb ze strany České národní banky a snaha ochránit úspory před zrychlující inflací.

Již tehdy jsme předpokládali, že nucený přesun Čechů do nájmů povede k růstu cen nájemného o přibližně 20 % v nadcházejících dvou letech.

Válečný konflikt na Ukrajině, který začal 24. února, pak dále zintenzivnil faktory, které naše předchozí prognóza zahrnovala, a zároveň přinesl některé nové. Bohužel, všechny působí stejným směrem: k ještě vyhrocenější situaci na trhu s bydlením, a tedy i k rychlejšímu růstu nájmů poblíž 30 %.

Ozvěny války v českých realitách

Už před začátkem války na Ukrajině trpělo české stavebnictví silnými nákladovými tlaky, které prodražovaly nové stavby i rekonstrukce. K rapidně zdražujícím materiálům se nyní přidal i odliv ukrajinských pracovníků z Česka, kteří se vrátili bránit vlast.

Podle dat Českého statistického úřadu je v tuzemsku zaměstnáno ve stavebnictví zhruba 200 tisíc lidí. Občané Ukrajiny pak podle ministerstva práce a sociálních věcí tvoří nejsilněji zastoupenou zahraniční skupinu, když Úřad práce jich eviduje přes 33 tisíc oficiálně zaregistrovaných. Další nezanedbatelné množství Ukrajinců v sektoru působí mimo zaměstnanecký poměr, tedy například jako OSVČ.

Detailnější data o celkovém odlivu pracovníků ze stavebnictví nejsou k dispozici, ovšem podle našeho odhadu z něj mohlo vlivem války zmizet přibližně pět procent pracovní síly. Její absence se v následujících měsících bude projevovat na pomalejší a nákladnější výstavbě – a tedy i růstu kupních cen.

Nákupu nemovitostí válka nesvědčí i v dalších ohledech. Česká národní banka dosud v souladu s naší předchozí prognózou zvýšila základní repo sazbu na úroveň 5 %, což se odráží i v růstu sazeb na hypotečních úvěrech. Ty se u nově sjednávaných smluv nyní blíží 5 %, přičemž ještě před dvěma lety nebyly výjimkou sazby pod 2 %.

A zatímco před vypuknutím války bylo pravděpodobné, že české sazby již o mnoho výše nezamíří, a naopak zanedlouho začnou opět klesat, inflační tlaky způsobené válkou ČNB pravděpodobně přinutí k přísnějšímu postupu a tedy vyšším sazbám po delší dobu.

Od 1. dubna navíc platí zpřísněné limity pro poskytování hypoték vyhlášené ČNB, které podle odhadů vyřadí z trhu až 10 % potenciálních zájemců.

Válečný konflikt bude odrazovat od koupě nemovitosti i z dalších důvodů. Geopolitické napětí mezi Evropou a Ruskem tlačí vzhůru ceny energetických, zemědělských a dalších komodit a lze tak předpokládat další zrychlování české inflace, která letos v únoru dosáhla 11,1 % (a podle čerstvých dat v březnu stoupla na 12,7 % – pozn. red.)

Právě obavy z budoucího zdražování a nejistota ohledně vlastní ekonomické situace pravděpodobně přiměje značné množství Čechů odložit nákup vlastní nemovitosti a zůstat v nájmu. Jak ukazují data z průzkumu takzvaného spotřebitelského sentimentu od Evropské komise, zhoršila se očekávání Čechů ohledně jejich vlastní finanční situace na horizontu příštích 12 měsíců vlivem války na nejnižší úroveň od roku 1998. Naopak nejvyšší od stejného období jsou aktuálně obavy z dalšího zdražování.

Trend klesajícího zájmu o koupi nemovitosti ostatně potvrzují i data o objemu sjednaných hypotečních úvěrů. Ten podle České bankovní asociace letos v únoru poklesl oproti předchozímu měsíci o 20 % a v meziročním srovnání pak dokonce o třetinu.

Snížení zájmu o nákup nemovitostí ovšem podle nás nezpůsobí propad samotných cen. V opačném směru totiž bude působit omezená strana nabídky ve spojení s pokračujícím zdražováním materiálu i práce. Nepředpokládáme ani skokový nárůst nezaměstnanosti, který by přinutil větší množství stávajících vlastníků k prodeji.

Poptávka ještě stoupne

Růst poptávky po nájemním bydlení ze strany Čechů je tak zřejmě zaručen; ovšem opomenout nelze ani další přímý důsledek války, tedy uprchlickou vlnu.

Podle údajů ministerstva vnitra bylo k 30. březnu vydáno téměř 250 tisíc pobytových oprávnění v souvislosti s válkou na Ukrajině, přičemž toto číslo se v následujících týdnech bude s největší pravděpodobností dále zvyšovat. Počítat tak zřejmě lze až s 400 tisíci válečných uprchlíků, což odpovídá téměř čtyřem procentům populace celé České republiky.

Historické zkušenosti s podobnými migračními vlnami ukazují, že přibližně 70 % uprchlíků se nakonec v hostitelské zemi usadí natrvalo. I vzhledem k nejistému dalšímu vývoji válečného konfliktu tak lze v tuto chvíli očekávat, že se v průběhu roku 2022 na území České republiky může usídlit přibližně 300 tisíc obyvatel Ukrajiny.

Podstatná část z nich přitom nezamíří přímo do komerčních nájmů a nalezne alternativní ubytování, například mezi dobrovolně solidárními českými domácnostmi či v obecních bytech. Do konce roku podle nás lze očekávat, že bude komerční nájem poptávat zhruba 200 tisíc uprchlíků, což odpovídá asi 60 tisícům bytů.

Oproti běžnému roku tak poptávka po bytech naroste přibližně o 20 %, a bude koncentrovaná do specifických segmentů. Průměrná mzda občanů Ukrajiny pracujících v Česku dosahuje zhruba 60 % národního průměru, a vzhledem k jejich omezeným finančním možnostem tak lze čekat růst poptávky primárně po levnějších nájmech. Zároveň se bude zřejmě zaměřovat na bezprostřední okolí větších měst, která vzhledem k pracovním příležitostem i silnější pozici ukrajinské minority budou působit jako gravitační centra.

Že se na českém trhu momentálně dostatek nabízených bytů nenachází, je zřejmě už z letmého pohledu na hlavní inzertní servery. Z nich lze okamžitou nabídku bytů k pronájmu odhadnout na přibližně 10 až 15 tisíc, což ovšem zahrnuje všechny geografické lokality i cenové kategorie. Nejvíce poptávané nabídky – tedy typicky v okolí Prahy a v nižší cenové kategorii – jsou pak podle signálů z realitních kanceláří prakticky vyčerpané.

Česko ovšem rezidenční kapacitou dostatečnou pro ubytování očekáváného počtu uprchlíků disponuje. Podle dat organizace OECD jsou v České republice evidovány statisíce rezidenčních nemovitostí, které nejsou aktuálně využívány k bydlení. Důvodů pro tuto skutečnost přitom může být vícero, od nezbytnosti stavebních úprav, přes ryze subjektivní motivace majitelů.

Patrně jediným spolehlivým faktorem, který tyto byty dotlačí na trh, pak bude cena. Nájmy musí jednoduše narůst na takové úrovně, při kterých se majitelům tyto nemovitosti vyplatí inzerovat jako volné k pronájmu. V krátkodobém horizontu je toto podle nás jediná možná cesta, jak mohou dodatečné statisíce lidí v Česku dosáhnout na bydlení.

Závěr

Válka na Ukrajině zastihla český trh s nájemním bydlením ve velmi napjaté situaci, a patrně ji dále vyostří. Drahé české nemovitosti, zrychlující inflace a zvedání úrokových sazeb ze strany ČNB měly i podle předchozích předpokladů odkázat velké množství obyvatel řešících svou bytovou otázku do nájmů.

Samotný válečný konflikt dále přilil olej do ohně, když způsobil další růst cen energetických a jiných komodit, zesílil inflaci a patrně přiměje i centrální banku k razantnější akci. V dubnu 2022 navíc vstupují v platnost omezení na poskytování hypotečních úvěrů, které znemožní nákup nemovitosti nemalé části zájemců.

Kapitolou samou pro sebe je pak vlna válečných uprchlíků z Ukrajiny, kteří míří do České republiky. Podle aktuálních prognóz by se jejich počet mohl pohybovat kolem 400 tisíc, přičemž nemalá část jich v tuzemsku zůstane trvale. Podle našeho odhadu jejich příchod způsobí růst poptávaného množství nájemních bytů v Česku v roce 2022 o přibližně 60 tisíc, tedy asi o 20 % nad standardní úroveň.

Tato poptávka nemá momentálně na trhu protistranu, byť český bytový fond touto kapacitou disponuje. Pro její uvolnění na trh bude ovšem nutný růst cen nájmů. Zatímco před zahájením válečného konfliktu jsme předpokládali růst nájmů v letech 2022 a 2023 celkem o 20 %, s přihlédnutím k dopadům války se nyní kloníme k rychlejší dynamice poblíž 30 %.

Vít Hradil

Hlavní ekonom společnosti Cyrrus. Dříve pracoval například v Raiffeisenbank, kde zastával pozici makroekonomického analytika. Vystudoval podnikovou ekonomiku na Technické univerzitě v Liberci a poté ekonomii na CERGE-EI (Centrum… Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Vytisknout

Celý článek zde |