Nehnuteľnosti zlacneli v závere vlaňajška minimálne. Dosiahli konečne cenové dno? (panel expertov)

Ceny bytov a domov na Slovensku koncom minulého roka poklesli len minimálne. Ako vyplýva z údajov Národnej banky Slovenska (NBS), nehnuteľnosti medzikvartálne zlacneli len o 0,2 percentuálneho bodu.

To môže naznačovať koniec prepadu cien. Aktuality.sk preto oslovili odborníkov, aby zhodnotili súčasnú situáciu na trhu s nehnuteľnosťami.

Experti odpovedali na nasledujúce otázky:

1. Myslíte si, že ceny domov a bytov na Slovensku už dosiahli svoje dno, prípadne sa k nemu priblížili?

2. Aká je momentálne nálada na trhu na strane kupujúcich a predávajúcich?

3. Čo by sa muselo stať, aby ceny nehnuteľností na Slovensku začali opäť rásť?

Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk

1. Situácia na realitnom trhu sa postupne stabilizuje. To znamená, že po období „výpredajov“ sme sa od konca leta roku 2022 dostali do postupného vytriezvenia v podobe cenových korekcií, ktoré sa začínajú spomaľovať. Čo je pozitívne, tak opäť vzniká rozdiel medzi novostavbami a tzv. „second hand“ nehnuteľnosťami, pretože sa tento rozdiel stieral a boli situácie, keď sa starší byt cenou vyrovnal novostavbe. Či ceny dosiahli svoje dno, je otázne, v každom prípade sa zreálňujú. Všetko závisí aj od toho, ako sa ukotvia aj úrokové sadzby.

2. Došlo k rapídnej zmene na trhu v porovnaní so situáciou v čase koronakrízy, keď boli vo výhode predávajúci a nehnuteľnosti sa rýchlo predávali. Naopak, na pomyselnom koni sú teraz kupujúci, ktorí majú vyriešené financovanie. To znamená, že kupujúci si môžu viac vyberať, dokonca v niektorých prípadoch aj zjednávať cenu nehnuteľnosti.

Predávajúci musia byť momentálne kreatívnejší a prichádzať na trh s inovatívnymi riešeniami. Opäť si treba dať záležať na kvalitnej prezentácii nehnuteľnosti od inzercie až po samotné dojmy na obhliadkach, aby presvedčili klientov kúpiť si danú nehnuteľnosť.

3. Nepredpokladáme, že by ceny nehnuteľností, v plošnom ponímaní, najbližší polrok začali rásť. Skôr pôjde o ich ďalšiu stabilizáciu, respektíve ďalšie individuálne cenové korekcie per lokalita alebo kategória. Veľkú mieru vplyvu na vývoj bude mať, samozrejme, dostupnosť financovania v kombinácii s množstvom ponuky na trhu. Tú môžu ovplyvniť domácnosti, ktoré sa rozhodnú svoje nehnuteľnosti predať pri výročiach fixácie. Samozrejme, sú tu aj ďalšie nepredvídateľné situácie, ako to bolo v prípade koronakrízy či vojny na Ukrajine.

Roman Bičiar, realitný maklér Reality Bičiar

1. To, čo nám ukazujú realitné portály, nemá s realitou veľa spoločného. Ceny sú stále premrštené a nedá sa z nich vychádzať. Samozrejme, to, za koľko sa nakoniec predá daná nehnuteľnosť, realitný portál už neuvádza. Takže realita je niekde inde. Samozrejme, že sa nájdu výnimky, ktoré nám naznačujú, akým smerom sa ceny ustália. Čo je kupujúci ochotný zaplatiť.

2. Predávajúci ťažko prijímajú aktuálnu situáciu, dokonca niektorí radšej dajú nehnuteľnosť do nájmu, ako by mali pochopiť, že ceny už sú nižšie. Kupujúci, samozrejme, nie sú ochotní nakupovať za staré ceny a na druhej strane ani nemajú šancu, keďže väčšina nákupu prebieha cez hypotekárne úvery. A tie banky veľakrát ľuďom nedajú, pretože im nevychádzajú splátky.

3. Musela by sa vrátiť situácia, kde by banky poskytovali úvery za minimálne percentné navýšenia.

Daniela Rážová, realitná maklérka Bond Reality

1. Pokles cien na sekundárnom trhu sa stabilizoval. Na trhu sú viac-menej už stabilne dve skupiny nehnuteľností. Tie, ktoré svoje ceny už zreálnili a na ďalší pokles nie je dovod. Tieto nehnuteľnosti sa aj reálne predávajú. Následne je tu ešte stále široká ponuka nehnuteľností, ktoré majú na pokles priestor, keďže ich majitelia cenu držia umelo vysoko, lebo skúšajú alebo im zle radia ich realitní makléri.

Ceny sa snažia držať napriek tomu, že nevedia predať hoc aj rok a nemajú žiadne dopyty. Stále dúfajú v obrat na trhu v blízkom čase, ktorý sa však neudeje. Tieto nehnuteľnosti sú zahrnuté v štatistikách ponukových cien, a preto aj skresľujú dáta. Čiže sú nehnuteľnosti, ktoré svoje dno našli a mali by ostať minimálne na pol roka až rok stabilné, a sú nehnuteľnosti, ktoré ak ich chcú majitelia predať, musia korekciu ceny smerom nadol ešte absolvovať. Novostavby sú samostatnou kapitolou a nemali by sa spájať do spoločných štatistík so starými nehnuteľnosťami.

2. Situácia sa stabilizovala. Kupujúci existujú, ale hľadajú nehnuteľnosti za ceny, ktoré si môžu dovoliť. Vačšina ešte oproti ponukovej cene žiada nejakú dohodu o cene, ktorá by však mala byť už primeraná. Reálne cenovo nastavené nehnuteľnosti sa aj reálne predávajú. Kupujúci si však vyberajú dlhšie a nerobia kompromisy, ako to bolo pred dvomi rokmi. Vedia, že ak nekúpia toto, nájdu iné. Radšej uprednostnia nájom a čakajú na výhodnú alebo ideálnu kúpu.

3. Ceny nehnuteľností a mesačných splátok úverov musia začať korešpondovať s výškou disponibilného príjmu vačšiny obyvateľov. To znamená, že príjmy, životné náklady vrátane nákladov na splácanie hypoték musia byť v rozumnom pomere s cenami nehnuteľností. Dnes má každý tretí klient problém dostať s ohľadom na svoje príjmy hypotéku, respektíve dostať ju vo výške, akú potrebuje na kúpu.

Investičné nákupy sa rozbehnú až po výraznejšom poklese cien alebo úrokových sadzieb, keďže dnes cena prenájmu nehnuteľnosti a nákladov s tým spojených neprevýši výšku splátky v banke a súčasne sa v najbližších rokoch neočakáva výrazný nárast cien, ktorý by investorom priniesol zaujímavý výnos.

Marek Sokol, garant pre sektor úverov a kapitálového trhu UNIVERSAL maklérsky dom

1. Veľmi závisí od nadchádzajúceho vývoja európskej a v nadväznosti aj našej domácej ekonomiky. Ako sme mohli aj doposiaľ sledovať, klesali predovšetkým ceny starších nehnuteľností. Na druhej strane sa developeri snažili čo najdlhšie udržať ceny nehnuteľností na čo najvyššej úrovni a radšej pozastavili výstavbu nových projektov.

Pokiaľ by sa aktuálny stav nemenil, a teda centrálne úrokové sadzby by zostali minimálne na rovnakej úrovni, ako sú dnes, tak je predpoklad ešte mierneho poklesu cien na trhu nehnuteľností.

Na druhej strane, ak by sa monetárna politika začala uvoľňovať, čo sa v nadchádzajúcom období očakáva, pravdepodobne ceny nehnuteľností už viac klesať nebudú. Práveže môžu začať opäť rásť.

2. Môžeme sledovať na obidvoch stranách takzvanú fázu vyčkávania. Otázne však je, ktorá strana vyhrá. Developeri čakajú s výstavbou nových projektov, respektíve držia ceny, ako sa len dá. No na strane druhej čakajú taktiež aj kupujúci, či v dôsledku vysokých úrokových sadzieb budú mať skôr či neskôr priaznivejšiu situáciu na nákup.

3. Vo všeobecnosti je nárast cien nehnuteľností spojený s priaznivou náladou na trhu kupujúcich, respektíve ak sú peňažné prostriedky ľahko dostupné. To znamená, že prípadným výraznejším znížením úrokových sadzieb by bol zase nákup nehnuteľností o niečo dostupnejší, čo by sa prejavilo vo zvýšení dopytu v tomto sektore. Otázne však je, ako intenzívne a či vôbec môžeme s istotou očakávať v najbližšom období znižovanie úrokových sadzieb.

Róberta Mecková, riaditeľka FinGO recloud

1. Štatistiky, ktoré zverejnila NBS, ukazujú, že ceny pravdepodobne našli svoje dno už v septembri. V závere minulého roka dokonca stúpali, hoci zatiaľ len pomalým tempom. V roku 2023 boli nehnuteľnosti o šesť percent lacnejšie ako v roku 2022. Považujem za pravdepodobné, že ďalšie znižovanie cien už v tomto roku neuvidíme, skôr naopak.

2. Nálada na trhu je podstatne lepšia, ako to bolo napríklad pred pol rokom. Začína sa obdobie stabilizácie a mnoho kupujúcich dostáva opäť chuť kupovať nehnuteľnosti. Samozrejme, sú typy nehnuteľností, pri ktorých sa predávajúci musí zmieriť s tým, že ak chce predať, musí prispôsobiť cenu aktuálnej situácii na trhu a reálnemu dopytu. Mám na mysli najmä nehnuteľnosti v nie dokonalom technickom stave alebo také, ktorých parametre nezodpovedajú pojmu „dokonalá nehnuteľnosť“.

3. Ceny nehnuteľností z dlhodobého hľadiska určite porastú. Trh však ovplyvňujú rôzne faktory. Aktuálne dochádza k stabilizácii cien nehnuteľností a nepredpokladám, že budeme svedkami ďalšieho zlacňovania. Realitný trh ovplyvňuje najmä správanie bánk. Keď sa spustí lavína znižovania úrokových sadzieb, nastane výraznejšie oživenie realitného trhu. Tým, že Slováci chcú nehnuteľnosti vlastniť, ak budú mať možnosť kupovať, urobia tak.

Celý článek zde | Podnikání za 500 Kč ? – ANO