„Děravé“ rodinné domy jako jediné zlevňují, lidé na nich ale neušetří. Energetické investice rostou

Po vlastním domku se zahrádkou touží mnoho rodin, zvlášť na jižní Moravě nebo ve středních Čechách, kde má tato forma bydlení dlouhou tradici. Jeho pořízení je ale finančně stále náročnější. Ceny starších domů sice stagnují, někde dokonce klesají, do budoucna ale budou muset majitelé výrazně investovat do energeticky úsporných opatření. A právě energie začnou hrát čím dál větší roli nejen při pořízení staršího rodinného domu, ale i při výstavbě nového.

Koupit si levný starší dům dnes pro jeho nového majitele často znamená, že ho čekají vysoké účty za energie a nemalá investice do rekonstrukce. Energetická krize z minulých let i současný tlak Evropské unie na zvyšování úspornosti budov mění přemýšlení kupců rodinných domů: čím dál častěji kromě ceny zvažují i budoucí náklady na provoz. Proto je stále menší zájem o takzvané děravé domy, které do budoucna potřebují zásadní přestavbu kvůli své nehospodárnosti. Jejich ceny mimo jiné ovlivnil i zářijový zákaz používání starých kotlů 1. a 2. emisní třídy – tyto domy podle společnosti Bezrealitky zlevnily o pět až patnáct procent.

„Bavíme se nejčastěji o domech, které mají průměrnou hodnotu v rozmezí 1,5 až 3 miliony korun. Vyznačují se původním stavem, vysokou energetickou náročností, ale také desítky let starým lokálním topeništěm na tuhá paliva. Nacházíme je v podstatě po celé republice a od roku 2021 trvale zlevňují,“ popisuje analytik Bezrealitky Ondřej Strada. Nutnost nových majitelů vyměnit kotel stlačuje ceny i nadále, podle Strady zatím dna nedosáhly.

Podle ČSOB indexu bydlení ale rodinné domy celkově mírně zdražují, meziročně o zhruba 3,2 procenta. „Zvýšený zájem byl o domy na rekonstrukci, což hodně podporuje dotační program Oprav dům po babičce,“ připomíná generální ředitel ČSOB Hypoteční banky Martin Vašek vládní program, který přispívá lidem na zateplení domů. Rychlejší růst cen lze ale do budoucna očekávat i u novostaveb rodinných domů, které vznikají v rámci developerských projektů v okolí velkých měst, hlavně Prahy. Všechny nové domy totiž budou muset být podle evropské legislativy od roku 2030 bezemisní, což podle developerů výrazně zdraží nejen byty, ale i rodinné domy.

Až klesnou sazby

V poptávce po rodinných domech je podle Vaška stále velký prostor pro růst: „Nyní se prodává měsíčně v průměru o 900 až 1000 domů méně v porovnání s obdobím mezi lety 2018 až 2022.“ Útlum na trhu s rodinnými domy je znát i na straně těch, kteří si chtějí nový dům postavit sami. V první polovině tohoto roku zahájili lidé podle dat Českého statistického úřadu stavbu 6673 rodinných domů, a to je téměř o tisícovku méně než loni ve stejnou dobu, kdy také došlo k výraznému útlumu. V předcházejících letech byla vždy za první půlrok zahájena stavba více než deseti tisíc domů. Vysvětlení je nasnadě: stavitelé čekají na výhodnější úrokové sazby hypoték, které neklesají takovým tempem, v jaké ještě na začátku roku doufali.

Útlum výstavby rodinných domů pociťují i výrobci stavebních materiálů, například cihláři museli loni pozastavovat výrobu, což se podepsalo na výrazném propadu tržeb. A letos není situace o moc lepší. „Data a průzkumy ukazují, že touha po bydlení nezmizela, ale soukromí investoři se rozhodli vyčkat na lepší podmínky financování,“ říká generální ředitel Wienerbergeru Kamil Jeřábek. Výrobce cihel a tašek sice eviduje zvýšený zájem o kalkulaci spotřeby materiálu na výstavbu domu, reálné prodeje tomu ale podle něj neodpovídají.

Zásadním milníkem bude podle Jeřábka právě až pokles sazeb. „Na zásadní rozhýbání trhu si budeme muset počkat až do začátku roku 2025, kdy by se dle našeho očekávání mohly úrokové sazby pohybovat okolo hranice 3,5 procenta, což výrazně ovlivní hypoteční trh a zájem investorů o stavbu domu,“ uvádí. Nikola Hoffmann, člen vedení společnosti Saint-Gobain podnikající v oblasti stavebních materiálů, čeká větší oživení výstavby rodinných domů až koncem příštího roku nebo začátkem roku 2026. „Ale rozhodně nehrozí, že by se nestavělo,“ podotýká.

Výstavba zdražuje

S každým dalším čekáním se ale výstavba domu prodražuje. Náklady na vybudování průměrného rodinného domu vzrostly podle statistického úřadu oproti roku 2021 o rovný milion korun, nyní vychází výstavba průměrně na pět milionů. Statistici potvrzují, že nadále roste cena stavebních prací a výrazně neklesají ani ceny stavebních materiálů, které zažily po covidové pandemii strmý růst.

Lidé mají také větší zájem o fotovoltaiku nebo tepelná čerpadla, které mohou provoz domu do budoucna zlevnit, počáteční investice ale bývá vysoká. Výhodou nicméně může být v současné době dobrá dostupnost řemeslníků a projektantů, na které není třeba čekat tak dlouho jako ještě před několika lety.

Kromě toho ale stoupá další zásadní položka: cena pozemku. „Pozemky se na přelomu let 2022 a 2023 chovaly odlišně než ostatní nemovitosti, kde probíhalo razantní zlevňování. Pozemky proti tomu zaznamenaly růst, v některých lokalitách meziročně až o pětinu. Na podzim 2023 se tento růst zastavil a ceny stagnovaly, především díky sníženému zájmu, protože ceny se dostaly na hranici efektivnosti. Cena pozemku a stavby převyšovaly kupní cenu nemovitosti,“ popsal vývoj cen pozemků šéf realitní společnosti Century 21 Tomáš Jelínek. Nabídka pozemků podle něj za poslední dva roky vzrostla o 32 procent, zájem o jejich koupi ale výrazně klesl, v Jihomoravském kraji třeba až o 40 procent.

Nepřekvapivě je největší zájem o pozemky na okraji velkých měst, o dobře zasíťované oblasti nebo turisticky atraktivní lokality. Velký růst cen zaznamenaly oblasti v blízkosti Prahy. „Zkuste například v Říčanech sehnat pozemek pod 10 tisíc korun za metr čtvereční nebo v Průhonicích pod 16 tisíc korun za metr čtvereční – navíc zde cena jen za posledního půl roku narostla o 17 procent. Pozemky ale zdražují i v ostatních krajích. Obecně lze říct, že jejich ceny stouply za posledních pět let přibližně o sto procent,“ doplnil Jelínek.