Jak řešit problém s bydlením? Ekonomové z NERV představili 12 opatření pro cestu z krize

Politika bydlení se nemůže zabývat jen podporou poptávky, shodují se členové Národní ekonomické rady vlády. Ve své nové strategii ke zlepšení dostupnosti bydlení vytyčili dvanáct opatření, která by měla nejen odblokovat trh, ale také uvolnit ruce obcím i těm, kteří hledají bydlení. Se strategií, kterou má redakce e15 k dispozici, již seznámili ekonomové premiéra Petra Fialu a jeho ekonomické ministry. 

Česko patří mezi země s nejnižší dostupností vlastnického a nájemního bydlení. Ceny bytů i nájmů rostou od roku 2015 rychleji než mediánové příjmy domácností. Drahé bydlení má řadu dopadů do života Čechů, ať už jde o snížení jejich kupní síly nebo třeba o vyšší obavu ze ztráty nebo změny zaměstnání. Nevyhovující bydlení může vést mnoho mladých lidí k odkládání založení rodiny nebo přestěhování do okrajových částí velkých měst, kde ale přestávají stačit kapacity škol a školek. V chudších oblastech může situace vést k obchodu s chudobou a k vytváření vyloučených lokalit.

Řešení krize bydlení se tak musí podle ekonomů zaměřovat na široké spektrum oblastí, od uvolnění legislativy omezující výstavbu po reformu dnešního systému dávek. Odborníci se vracejí k nutnosti reformy stavebních úřadů a územního plánování, uvolnění daňové zátěže lidí i změny daně z nemovitosti. „Není to úplně ,menu‘, z něhož by se daly vybrat tři náhodné body. Ty intervence jsou provázány a mají často smysl dohromady,“ upozorňuje sociolog Daniel Prokop z PAQ Research, který se podílel na zpracování strategie. Opatření jsou podle něj dlouhodobě fiskálně neutrální.

Současná veřejná podpora bydlení sice není nízká, ale je podle nich neefektivně cílena, a někdy dokonce dochází k deformování trhu. Stát vydává každoročně okolo 17 miliard korun na příspěvku na bydlení a 6,7 miliardy na daňovou podporu hypoték. Na příspěvku na stavební spoření vydal loni stát 4,2 miliardy korun. „Všechna opatření ovšem podporují poptávkovou stranu a mají pravděpodobně jen zanedbatelný vliv na posílení nabídky dostupného bydlení – zejména dlouhodobého dostupného nájemního bydlení. Do podpory nabídky naopak míří pouze jednotky miliard,“ upozorňují ekonomové. 

Téměř rok do voleb se ale nabízí otázka, pro koho je současný návrh určený. Tedy zda některá opatření stihne přijmout současná vláda ještě během tohoto volebního období. „Mezi rychlé kroky, které by vláda mohla přijmout, patří zrušení hypoteční úlevy pro vlastnické bydlení, které stojí ročně okolo sedmi miliard korun a které až z poloviny pomáhá horní pětině domácností,“ komentuje situaci ekonom Jakub Komárek. Úkolem pro příští vládu podle něj bude reforma daně z nemovitých věcí. „Zastaralá konstrukce z 90. let způsobuje, že zdanění dopadá především na chudší vlastníky a vytváří minimální motivaci pro rychlejší výstavbu,“ myslí si.  

„Je mi jasné, že rok do voleb jsou naše návrhy spíše nabídkou bodů do volebního programu, ale i tak mají smysl,“ dodává ekonom Dominik Stroukal z Metropolitní univerzity Praha. Přesto doufá, že by na řešení bytové krize mohly najít shodu strany napříč politickým spektrem. Současně připomíná, že ruku v ruce s navrhovanými dvanácti opatřeními musí jít jedno třinácté – nutnost kompenzovat náklady návrhu tak, aby nešel proti konsolidačnímu úsilí. 

Navrhovaná opatření NERV:

1. Zrychlení povolování výstavby

Podle ekonomů je nutné doladit povolovací procesy podle nového stavebního zákona, které ovšem teď stojí kvůli špatně fungujícímu digitálnímu stavebnímu řízení. Ideální by bylo podle nich omezit počet stavebních úřadů, kterých je dnes více než šest set, a zvážit jejich centralizaci. S tím původně počítal i stavební zákon prosazený za minulé vlády exministryní Klárou Dostálovou (ANO), nynější vláda se ale rozhodla nechat více pravomocí na obcích. Pro rychlejší stavební řízení je také podle ekonomů nutné omezit počet dotčených orgánů, které se k řízení vyjadřují, a zlepšit jejich koordinaci.

2. Reforma územního plánování

Podle strategie by bylo dobré uvolnit obcím ruce při územním plánování, aby nemusely být plány například tak detailní nebo nastavené využití pozemků tak závazné. Dostatečná nabídka bydlení by měla být také při obecním plánování zakotvena jako veřejný zájem. Obce by měly mít možnost povolit bytovou výstavbu i na místech, kde se s bydlením dosud nepočítalo, například na brownfieldech, a to bez nutnosti měnit územní plán. Územní plány by měly podporovat výstavbu uvnitř obcí spíše než ve volné krajině  

3. Reforma RUD

Rozpočtové určení daní, což je způsob přerozdělování vybraných daní mezi státem, obcemi a kraji, je dlouhodobá bolest financování samospráv. Dnes totiž platí, že z příchodu nových lidí nebo firem do obce nemají radnice téměř žádné peníze navíc. Naopak musejí vydávat finance na budování infrastruktury a služeb, což podle ekonomů posiluje odpor politiků i občanů k nové bytové výstavbě. Pokud by tedy obce získaly z daní větší podíl peněz, byly by pak motivovanější povolit výstavbu nových bytů.

4. Omezit daňové odpočty z hypoték

Stát by měl podle strategie omezit výdaje, které jsou zbytečně selektivní a deformují trh. Jde o opatření, která podle ekonomů nemají vliv na navýšení nabídky bydlení a cílí na bohatší lidi, zejména o daňové odpočty úroků z hypoték pro vlastnické bydlení a o podporu stavebního spoření. „K financování nové výstavby totiž slouží jen okolo 15 procent objemu hypoték,“ vysvětluje Komárek. Daňové odpočty z hypoték by ekonomové nechali za podmínky, že by byly cílené na prvovlastníky s nižšími příjmy a levnějšími nemovitostmi. 

5. Podpora výstavby obecního bydlení 

Stát už nyní podporuje prostřednictvím Státního fondu podpory investic výstavbu a rekonstrukci dostupného bydlení, a to zejména v obcích. Příkladem je v říjnu spuštěný dotační a úvěrový program Dostupné bydlení, který by měl v příštích letech rozdělit nejméně sedm miliard korun. Podle ekonomů je dobré průběžně aktualizovat parametry podpůrných programů, aby peníze mířily zejména do chudších a menších obcí a byty byly poskytovány opravdu lidem, kteří už dnes čerpají příspěvek na bydlení. Dotační a úvěrová podpora státu by měla ročně činit 28 až 32 miliard korun, což by mohlo podpořit vznik asi 11 tisíc bytů ročně.

6. Více zodpovědnosti na obcích

Další opatření NERV míří na snížení výdajů na příspěvcích na bydlení. Ty dnes hradí stát a některé obce tak nejsou příliš motivované stavět obecní a sociální bydlení. Stát by se měl podle ekonomů pokusit omezit „černé pasažérství“ některých obcí třeba tím, že by se samosprávy musely podílet na vyplácení dávek na bydlení, které čerpají lidé bydlící v soukromých bytech.

VIDEO:O nedostupnosti bydlení kvůli rostoucím cenám nemovitostí mluvil Jan Schneider z ministerstva pro místní rozvoj v pořadu FLOW.

FLOW: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj • e15

7. Omezit obchod s chudobou

Stát by měl reformovat dávkový systém a normativy, na jejichž základě se příspěvky na bydlení vypočítávají tak, aby nedocházelo k navyšování nájmů v chudých velkých městech a podhodnocení příspěvků v menších bohatých obcích.

8. Reforma daně z nemovitosti

Palčivou otázkou každé vlády zůstává stále daň z nemovitosti, kde jsou stále velké rezervy. NERV navrhuje například vyšší zdanění stavebních pozemků vůči budovám, vyšší navázání daně na hodnotu pozemků v území nebo zavedení slev na dani, které omezují dopady na chudé vlastníky. Například by se mohly také zvýšit odečty daně z pronájmu, čímž by se omezil přenos daně z nemovitosti do výše nájmu. Zároveň by měl stát vyšší výběr daně kompenzovat snížením zdanění nízkopříjmové práce. „V rámci daňových změn by také bylo vhodné upravit dnešní pravidla DPH při výstavbě a rekonstrukci bytů, kvůli nimž jsou nízkometrážní a cenově dostupnější byty v⁠⁠⁠⁠⁠⁠ novostavbách zatíženy vyšší sazbou DPH, pokud je v tomto domě jeden byt nad 120 m²,“ upozorňuje dokument.

9. Podporovat dlouhodobé pronájmy 

Stát by se měl pokusit ukočírovat krátkodobé ubytovací služby ve prospěch dlouhodobých pronájmů. Stejně by měl vyslyšet majitele bytů a umožnit jednodušší vystěhování neplatících nájemců⁠⁠⁠⁠⁠⁠ – to je nicméně aktuálně zakotveno v⁠⁠⁠⁠⁠⁠ návrhu zákona o⁠⁠⁠⁠⁠⁠ podpoře v⁠⁠⁠⁠⁠⁠ bydlení, který mají nyní poslanci na stole. Nájemníkům by také pomohlo omezení řetězení jednoletých smluv na dobu určitou.

10. Alternativní investice na stáří

Češi považují nákup nemovitosti za jeden z⁠⁠⁠⁠⁠⁠ nejjistějších způsobů investic na stáří. Stát by měl ale podle ekonomů nabídnout i⁠⁠⁠⁠⁠⁠ další alternativy, aby tato majoritní investiční strategie nevedla k⁠⁠⁠⁠⁠⁠ přehřívání poptávky na trhu s⁠⁠⁠⁠⁠⁠ nemovitostmi. Cesta vede podle nich přes komplexnější reformu třetího pilíře důchodů.

11. Energetická úspornost bytových domů

Zatímco většina dotačních opatření mířících na snížení energetické náročnosti nemovitostí pomáhá vlastníkům rodinných domů, do bytových domů se zatím příliš se státní podporou neinvestuje. Část těchto nákladů by podle ekonomů mohly pokrýt peníze z⁠⁠⁠⁠⁠⁠ EU. 

12. Monitoring bytového a pozemkového fondu

A zase návrat k⁠⁠⁠⁠⁠⁠ digitalizaci. Vláda by měla podle NERV zlepšit datový monitoring bytového a pozemkového fondu, aby zjistila, jak se byty, domy a pozemky využívají, komu patří a kolik stojí. Jde zejména o⁠⁠⁠⁠⁠⁠ využití a propojení dat, která už existují. Stejně tak by měl stát zjistit, jak rychle běží stavební povolování na jednotlivých úřadech.