Budovu pre súdy za 56 miliónov odporučil Suskovi jej správca. V požiadavkách bola aj výška kobercov

BRATISLAVA. Hovorí o naprávaní nedostatkov po predchodcoch pri kúpe novej budovy pre dvojicu bratislavských mestských súdov. Postup ministra spravodlivosti Borisa Suska zo Smeru pri výbere víťaza sa však zrejme dostane až pred Európsku komisiu.

Ohlásil to jeden z dvoch neúspešných uchádzačov, podľa ktorého bola verejná súťaž netransparentná a neférová.

„Sme pripravení podniknúť právne kroky na ochranu našich práv a záujmov, a to nielen v súlade s platnými právnym predpismi SR, ale aj na ochranu záujmov Európskeho spoločenstva,“ hovorí David Ječmík, konateľ spoločnosti Pressburg Tower Property.

Firma bola jedným z troch uchádzačov o viac než 50-miliónovú zákazku, ktorú štát plánuje zaplatiť európskymi peniazmi z Plánu obnovy a odolnosti SR.

Súvisiaci článok Súvisiaci článok Susko zrušil Kolíkovej súťaž. Vybral tú istú budovu, no o milióny eur drahšie Čítajte 

Na nejasný výber víťaznej budovy pre Mestský súd Bratislava III a Mestský súd Bratislava IV upozornil denník SME minulý týždeň. Otázky vyvolávala cena kupovanej nehnuteľnosti aj spôsob jej výberu.

Suskovo ministerstvo sa rozhodlo pre kúpu budovy BBC 1 Plus v bratislavskom Ružinove, ktorá bola s cenou 56,4 milióna eur (47 milióna eur bez DPH) najdrahšou z troch ponúk.

Rovnaká budova vyšla ako najvýhodnejšia už bývalej ministerke Jane Dubovcovej. Výber budovy rozbehla ešte jej predchodkyňa Mária Kolíková z SaS.

Susko však po svojom príchode rozbehnutý výber spochybnil a urobil novú súťaž.

Prekvapením napokon nebolo len potvrdenie víťaza, ale aj cena. Za Dubovcovej mala stáť budova BBC 1 Plus 39,2 milióna eur bez dane, po roku a opakovaní súťaže už stúpla na 47 miliónov eur bez dane.

Susko výber budovy napriek tomu obhajuje a tvrdí, že porovnávať ceny je nepatričné.

„Bývalé vlády chceli kúpiť budovu v stave, v akom stojí a leží, a (chceli) samy súťažiť o jej rekonštrukciu,“ opisuje Susko. Zámer sa však podľa jeho interpretácie dostal do tak veľkého časového sklzu, že termíny plánu obnovy už nebolo možné stihnúť. Preto do podmienok novej súťaže zahrnulo ministerstvo odovzdanie už hotovej budovy.

„Aby sa súdy mohli na druhý deň nasťahovať a rozhodovať,“ vysvetľuje Susko.

Kým však minister hovorí o nutnosti novej súťaže pre chyby a netransparentný postup jeho predchodcov, rovnakým obvineniam čelí aj sám. Už len preto, že poradcom ministerstva pre výber budovy bola spoločnosť CBRE, ktorá je správcom víťaznej budovy BBC 1 Plus, ako aj všetkých ostatných budov investičnej skupiny Wood & Company.

Mária Kolíková v Aréne (archívne video)

Konflikt záujmov nevidia

Zmluvu na konzultačné služby pri výbere budovy uzatvorilo Suskovo ministerstvo s CBRE v polovici mája.

Zástupca CBRE hovorí, že zákazku za takmer osemtisíc eur dostali priamym zadaním, pričom úlohou spoločnosti bolo napríklad správne nastaviť kritériá výberu požadovanej nehnuteľnosti.

Neúspešný uchádzač z Pressburgu vidí v tom, že CBRE je zároveň property manažérom víťaznej budovy, jasný konflikt záujmov i priestor na zvýhodňovanie sebe blízkej ponuky.

Neštandardný priebeh mala vraj napríklad aj obhliadka priestorov Pressburg Toweru s výmerou zhruba 22-tisíc štvorcových metrov. Trvala len 55 minút.

„V tom časovom intervale nie je možné vykonať dôkladnú obhliadku a už vôbec nie v takom rozsahu, aby sa odprezentovali technologické zariadenia, prevádzka budovy, ako aj budova samotná,“ vysvetľuje Matúš Tomašovský, ktorý majiteľa budovy Pressburg zastupuje.

Za neštandardné označil aj to, že sa z obhliadky nerobil žiadny protokol, ktorý by zaznamenával zistený stav budovy.

Zástupcov Pressburgu vyrušili aj požiadavky súťaže, ktoré považujú za diskriminačné. Dostalo sa medzi ne napríklad aj to, že preferovaná bude „podlaha krytá kobercovými štvorcami v kanceláriách v triede záťaže najmenej 33 z polyamidového vlasu“, pričom výška koberca by mala byť aspoň šesť milimetrov.

Druhý neúspešný uchádzač, spoločnosť HB Reavis, ktorá ponúkala administratívnu budovu Apollo II, férovosť súťaže priamo komentovať nechce. Na otázky SME opísala len stručne, že rozhodnutie ministerstva o víťazovi berie na vedomie.

„Zároveň sme však presvedčení, že Apollo Business Center II by bolo najlepším riešením pre sídlo mestských súdov Bratislava III a IV,“ napísal Marcel Sedlák zo spoločnosti.

Na podozrenia z manipulácie súťaže upozornili zástupcovia Pressburgu ministerstvo ešte pred vyhodnotením ponúk, ale neúspešne. Odpísalo, že požiadavky ako typ kobercov či klimatizácie majú iba „preferovaný, a teda nie nevyhnutný charakter“ a v praxi neviedli k vylúčeniu žiadneho z uchádzačov. Tento typ súťaže (obchodná verejná súťaž) tiež podľa ministerstva nie je limitovaný takými striktnými predpismi a ani neobsahuje povinné kritériá.

Problém ministerstvo nevidelo ani v možnom konflikte záujmov zo strany CBRE. Susko to vysvetlil slovami, že ide o renomovanú spoločnosť, ktorá radí pri množstve iných projektov – súkromných aj štátnych, a patrí k najväčším na trhu s daným zameraním.

„Neviem si predstaviť, kto by mohol byť lepší na to,“ povedal Susko s tým, že definitívne slovo mala aj tak výberová komisia. Konflikt záujmov nevidí vraj aj preto, že BBC 1 Plus bola pod správou CBRE takmer plne obsadená nájomcami.

Na otázky o konflikte záujmov reagoval obdobne aj zástupca CBRE Tomáš Pecek.

„Skôr to vidím naopak. Aký prínos má pre CBRE predaj budovy? V princípe žiadny, skôr nám to uškodí, pretože prídeme o budovu zo svojej správy,“ reagoval.

Náklady im neverili

Prepojenie správcu CBRE na víťaznú budovu BBC 1 Plus sa pritom nepopierateľne prejavilo prinajmenšom pri vyhodnocovaní ponúk.

Keď Pressburg odhadol prevádzkové náklady svojej budovy na 4,20 až 4,50 eura mesačne za štvorcový meter, ministerstvo mu neuverilo. Jednostranne stanovilo, že mesačné náklady budovy sú 5,50 eura za meter.

Pri budove Apollo II boli prevádzkové náklady stanovené až 6,95 eura pre väčšie plochy spoločných priestorov či množstvo zelene.

Pri víťaznej BBC 1 Plus ministerstvo zaslaným údajom o mesačných nákladoch 4,20 eura mesačne za štvorcový meter v plnej miere uverilo. Odlišný prístup vysvetľujú zástupcovia ministerstva tým, že CBRE ako správca osvedčuje hodnovernosť údaja.

Ministerstvo SME argumentovalo tým, že Pressburg Tower má nízku obsadenosť nájomcami a po obsadení celej budovy vraj zákonite náklady stúpnu. Spomína tiež osobnú prehliadku, pri ktorej videla hodnotiaca komisia staré okná. Predpokladá preto veľké tepelné úniky.

Nič z toho však podľa minnistertva neviedlo k neúspechu Pressburgu. Údaj o mesačných nákladoch bol vraj skôr marketingovým ukazovateľom, a nie reálne bodovaným kritériom súťaže. K rozhodujúcim faktorom patrili podľa neho najmä vek budovy či energetická certifikácia.

Napriek ubezpečeniam ministerstva je pritom práve údaj o prevádzkových nákladoch jednou z kľúčových vecí, vďaka ktorým kúpu budovy BBC 1 Plus odsúhlasil aj Útvar hodnoty za peniaze na ministerstve financií.

„Na základe podkladov od investora môže byť vybraná budova aj ekonomicky výhodná. Prevádzkové náklady majú byť o 40 percent nižšie ako pri budove s najnižšou kúpnou cenou,“ napísali analytici do záverečného hodnotenia investície.

Tomašovský z Pressburg Tower jednostrannú zmenu prevádzkových nákladov odmieta a poukazuje na to, že budova prešla v roku 2020 komplexnou rekonštrukciou. V rukách má aj energetický certifikát A.

Ministerstvo zas vyzdvihuje, že víťaz súťaže má certifikát Leed Gold, keďže šlo o prvú certifikovanú zelenú administratívnu budovu na Slovensku.

Jediní vraj pochopili zadanie

Jednostranne ministerstvo tiež zrátalo aj tzv. fit-out budov. Ide o označenie pre dodatočné úpravy priestorov pre potreby súdov so zameraním na civilnú a obchodnú agendu.

Reálnu cenu fit-outu odhadol vraj jedine víťaz súťaže BBC1 Plus. Tvrdí, že v ponuke na 56,4 milióna eur už má zarátané aj úpravy priestorov.

Na zvyšné dve ponuky použilo ministerstvo vlastný prístup a ponúkané ceny opäť zvýšilo. Ponúknutú sumu zdvihlo o 500 eur (resp. 600 eur s DPH) za štvorcový meter.

Ponuka za Pressburg Tower tak narástla o takmer 10 miliónov eur (bez dane), na Apollo II o 8,5 milióna eur.

Pressburg opäť hovorí o znevýhodnení svojej ponuky, keďže sumu považuje za neprimerane vysokú. Upozorňuje, že cena za fit-out nebola v podmienkach súťaže. Podľa tých stačilo predložiť tzv. test-fit, čo je overenie, či dispozícia ponúkanej budovy umožňuje splniť priestorové požiadavky na budovy dvoch súdov. Požadujú 49 pojednávacích miestností a zázemie na prácu takmer 500 ľudí.

„Pri súčasnom stave sme uviedli, že zmeny budú v minimálnom rozsahu. Ani nám neodpísali, vôbec s nami nekomunikovali,“ ponosuje sa Tomašovský. Odhadnúť presnú cenu fit-outu podľa neho ani nebolo možné, keďže presný projekt a špecifikáciu budovy im nikto neodovzdal.

Ministerstvo má úplne odlišnú verziu udalostí, hovorí, že súťažiaci mali ponúknuť výslednú cenu za budovu na kľúč. Úlohu vraj splnil jediný uchádzač, a to BBC 1 Plus.

Aj cenou za fit-out vysvetľuje osemmiliónový nárast sumy oproti ponuke rovnakej budovy spred roka. Nárast vraj vznikol tak, že sa rozloha BBC 1 Plus (15 830 štvorcových metrov) vynásobila spomínaným koeficientom 500 eur za štvorcový meter.

Nejasné zostáva, prečo ponuka na BBC 1 plus spred roka hovorila o odhadovanej cene fit-outu 4,7 milióna eur, ale teraz už má stáť 7,9 milióna eur bez DPH.

Na prihlásenie dali čas dva týždne

Bývalá ministerka Mária Kolíková z SaS, o ktorej Smer a Susko v minulosti opakovane tvrdili, že robila pri obnove súdov realitný biznis, postup svojho nástupcu spochybňuje. Hovorí, že pri BBC 1 Plus „niekde visia štyri milióny eur“.

„Je tu budova, ktorá je o štyri milióny eur drahšia, nie je pripravená, rok sme stratili a rok sa bude chystať na to, aby sa tam nasťahovali súdy,“ hovorí Kolíková s tým, že Slovensko stratilo čas aj peniaze. „Keď minister spravodlivosti nebude vedieť zodpovedať tieto otázky, tak by mal byť pripravený odstúpiť.“

Susko svoj postup obhajuje a tvrdí, že to bol on, kto otvoril súťaž pre všetkých. Predošlí ministri Kolíková, Viliam Karas z KDH aj Jana Dubovcová išli podľa analýzy trhu, z ktorej vzišiel zoznam vhodných budov, a potom začali rokovať s vlastníkmi.

Susko sa hrdí otvorenou súťažou podľa Obchodného zákonníka, pričom „prihlásiť sa mohol ktokoľvek“.

Vysvetľuje, že oznam o súťaži bol na webe ministerstva a vyšiel aj ako inzerát v Hospodárskych novinách.

Inzerát na súťaž za takmer 60 miliónov eur bol však v Hospodárskych novinách zverejnený 15. júla, a uzávierka ponúk bola už o dva týždne. Termín na doručenie súťažných návrhov bol stanovený od 29. júla do 31. júla, a to len v čase od 8.00 do 11.30 h a od 12.00 do 14.00 h v podateľni ministerstva.

Výsledkom bola rovnaká trojica uchádzačov, ako aj za éry predošlých ministrov.

O sťažnostiach Pressburgu Susko hovorí, že ide o právo každého uchádzača. „Verím tomu, že výberová komisia vybrala zodpovedne a správne.“ Hrozbu, že by Európska komisia pozdržala peniaze z plánu obnovy pre podnet na túto súťaž, nevidí ako reálnu.

„Osobne sa domnievam, že na to nie je šanca,“ dodáva minister.

Zmluvu na kúpu BBC 1 Plus medzičasom dva mestské súdy podpísali, a to ešte minulý týždeň. Hovorí sa v nej, že nová budova by mala byť pripravená na ich sťahovanie od 1. januára 2026.