Bytové iluze a konec jedné éry. Bude se víc dojíždět

Dostupnost bydlení hýbe zejména mladší částí společnosti už hezkých pár let. Názorů na řešení či neřešení problémů jsou mezi politickými stranami kupy. A většinou jsou navzájem neslučitelné. O nějaký komplexní přístup se aktuálně před pár dny pokusili ekonomové z NERV a institutu PAQ Research. Je to ovšem pochopitelně z dominantní části politické téma hýbající nemalou částí voličů.

Zpracovaný dokument má hlavu a patu a celkem správné východisko, že stát momentálně jen podporuje poptávku formou daňových úlev na hypotéky a dotacemi na stavební spoření, které více pomáhají vysokopříjmovým skupinám obyvatel. A je tudíž na místě něco udělat s nabídkovou stranou trhu s nemovitostmi. Proti tomu nelze asi nic namítat.

Jen je dobré se nejprve zamyslet nad realitou našeho problému dostupnosti bydlení. Dominantně se týká Prahy, Brna a některých dalších velkých měst. V menších městech a na venkově je dostupnost bydlení zcela jiná. Což mimochodem ukazuje i jednu z opomíjených možností řešení naší situace.

Pomalu a draze

Češi zcela jasně preferují vlastnické bydlení před nájmy. Vnímají ho jako zajištění na stáří a základní životní jistotu. Představa, že dojde k nějakému významnějšímu přechodu k bydlení v nájmech, je iluzorní. Ve vlastním žije 75 procent našich domácností, dalších osmnáct procent v privátních komerčních nájmech a zbytek pak v různých formách dotovaného a sociálního bydlení. Dostupnost vlastního bytu tak nespočívá jen v hypotékách, ale i v demografii. Byty a domy se dědí a populace klesá kvůli nízké porodnosti, takže dlouhodobě podstatnou část dnešních potíží vyřeší ubývající počet mladých rodin.

I tak však je samozřejmě problém, že se v Česku staví málo. Také stavíme pomalu, a ještě k tomu draze. Stavět se dá určitě rychleji a levněji, pokud dojde ke kompetentním změnám ve stavebním řízení. Ty poslední se moc nepovedly a nejde přitom jen o známou kauzu digitalizace v podání exministra Ivana Bartoše.

Problémem je, že stavební zákon je navázán na více než osmdesát dalších právních norem, jimiž se musí řídit takzvané dotčené orgány státní správy, tedy památkáři, vodohospodáři, ochrana přírody, hygiena či hasiči. U jednoduchého rodinného domku je těch připomínkových míst pomálu, a tak řízení zpravidla netrvá dlouho. Zato velké obytné celky, například v Praze na bývalém žižkovském nádraží nebo na Smíchově, čekají na vyřízení i desetiletí. Chce to zásadní změnu, ale ne ušitou během pár měsíců. A důkladně prodiskutovanou s lidmi, kteří se skutečně živí povolováním staveb jak na úřadech, tak u developerů.

Obce to nezachrání

Experti řeší i motivaci obcí stavět obecní byty. Ať už sociální, či s regulovaným nájemným. Pomiňme naši dost špatnou zkušenost s OPBH a přidělováním obecního bydlení za minulého režimu. Ano, Vídeň je obdivuhodný příklad, jak to funguje, i když za cenu toho, že bydlení v hlavním městě dotují daňoví poplatníci z celého Rakouska. Ale v Rakousku dnes také všechny významné banky kdysi byly kampeličkami – a jak dopadl náš pokus o tuto cestu budování domácího kapitálu, všichni víme.

Hlavně obce mají dost pozemků a na účtech dohromady půl bilionu korun, takže není třeba je nějak zvlášť motivovat dalšími penězi z rozpočtového určení daní. Hlavní překážkou častěji než nízká motivace stavět je odpor různých spolků a organizací. Stará známá NIMBY, v překladu „ne na mém dvorku“. Kdyby tuto překážku vyřešil nový stavební zákon, byl by to velký impulz ke zrychlení výstavby.

Pokud jde o cenu nových bytů, těžko můžeme za současné situace očekávat nějaký pozitivní vývoj, když už za pár let nepůjde postavit dům bez solárů, baterií, tepelných čerpadel a dalších zelených regulací. Někteří developeři tvrdí, že to výstavbu zdraží až o čtvrtinu. Zatím je však těžko věštit, jak přesný je to odhad.

Konec rozlézání se

Celkem zásadním faktorem je pak skutečnost, že urbanisté a architekti dnes horují pro zahuštění měst, Prahy zejména. Žádné další satelity a rozlézání Prahy do Středočeského kraje nechtějí. Což má svou logiku v podobě vybudované infrastruktury i krátkého dojíždění do práce, škol i za nákupy. Nicméně v těchto lokalitách nikdy nepostavíte dostupné bydlení pro mladé, průměrně vydělávající rodiny. Zvláště ve městě, jež patří mezi nejbohatší regiony v EU a tomu odpovídají ceny pozemků i dalších statků.

Ani nedosáhnete na dostupnější nájemní bydlení, do něhož dnes investují různé fondy i developeři. Na tom nic nezmění žádná sebegeniálnější koncepce. Ve skutečnosti jsme v bodě, kdy končí dvě stě let trvající období, kdy se venkované stěhovali do velkých měst za prací. Je realitou, že se bude více dojíždět.

V Ústí nebo v Pardubicích je nájemné v porovnání se stejným pražským bytem poloviční a vlakem jste v centru metropole za hodinu. Jezdíte-li do práce v Praze z Jižního Města třeba na Břevnov, nejste rychlejší. Nemálo lidí pracujících v hlavním městě na to nakonec už přišlo. A zejména v případech, kdy nehledají nájem, ale vlastnické bydlení, kde jsou ty cenové rozdíly často ještě mnohem větší.

Součástí problému bydlení je tudíž i rozvoj dopravní obslužnosti. A nejen hromadné dopravy, ale i silničních spojení a pražských okruhů. Nic z toho všeho není problém na jedno čtyřleté volební období. Ale přiznat si realitu, že žádná zázračná řešení neexistují, je prvním krokem, bez něhož to nepůjde.

Autor je komentátor Reflexu