Byty zdraží, nájmy také. Rok 2025 v realitách přinese i velké investice do komerčních nemovitostí

Realitní trh se pomalu vrací na nohy. Loňský rok se investoři, kupci, developeři a i výrobci stavebních materiálů snažili zejména vzpamatovat z propadů z předchozích let. Úrokové sazby ale neklesaly tak rychle, jak původně doufali, a tak větší oživení trhu čekají až letos. Zdražovat má vlastnické bydlení a v závěsu za ním i to nájemní. Zajímavé transakce se dají čekat i na poli komerčních nemovitostí, ke konci minulého roku ostatně finišovala jednání o prodeji kanceláří i třeba významných hotelů. Pokračovat bude i výstavba institucionálního nájemního bydlení.

Vlastnické byty by mohly podle poradenské společnosti Knight Frank zdražit o pět až deset procent. Oživení na trhu zaznamenali developeři ve druhé polovině loňského roku, kdy lidé toužící po bytech v novostavbách přestali odkládat spotřebu a i přes dražší hypotéky začali více nakupovat. „Prodejní čísla se přibližují rekordním výsledkům z roku 2021, kdy byly developerské rezidenční projekty téměř vyprodány. Vzhledem k současné situaci na trhu očekáváme, že tento silný trend bude pokračovat i v následujících kvartálech,“ řekl Petr Michálek ze Skanska Residential. Vysoký zájem podle developerů tlačí ceny novostaveb rychle nahoru.

„Zájemci, kteří chtějí do roka bydlet, si uvědomují, že ceny nových projektů budou jen vyšší a snaží se využít cenově výhodnějších nabídek bytů v projektech, které jsou v prodeji již nyní,“ poznamenal Josef Lebeda z platformy Resimo, která zprostředkovává prodej bytů v novostavbách. „Na druhé straně jsou zájemci, kteří na stěhování tak nespěchají, ale kupují si nyní výhodnou pozici. Teď zaplatí rezervaci ve výši 15 až 20 procent a věří, že za rok či dva, až budou muset řešit financování, bude situace na hypotečním trhu zase o něco příznivější. Správně si uvědomují, že čekat nyní na výhodnější úroky nedává při zájmu o byt v novostavbě ekonomický smysl.“

VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj pro FLOW

FLOW: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj • e15

Zdražovat budou nadále i starší nemovitosti. „Na trhu bude stále nedostatek nových projektů, čili kdo si bude chtít pořídit vlastní bydlení, bude pravděpodobně uvažovat i o starší nemovitosti v dobrém stavu. Pravděpodobné snižování sazeb hypoték v kombinaci se zmíněnou nedostatečnou nabídkou umožní prodávajícím dále zvyšovat ceny,“ uvedl jednatel realitní platformy FérMakléři.cz Lumír Kunz.

Drahé nájmy i rodinné domy

Nižší dostupnost vlastnického bydlení nicméně povede podle odborníků k většímu tlaku na zvyšování nájmů. Ty ostatně ke konci minulého roku skokově vzrostly, podle serveru Berzrealitky meziročně až o 17 procent, což naznačuje, kam bude mířit jejich výše v roce 2025. „Přestože jsme očekávali růst, musím přiznat, že prosincové ceny jsou vyšší, než jaká byla naše realistická očekávání,“ řekl Hendrik Meyer, šéf European Housing Services, kam Bezrealitky patří. Lidé, kteří zveřejňují inzeráty koncem roku, podle něj cílí často na nájemce, kteří se budou stěhovat zkraje dalšího roku a nastavují tak cenovou hladinu, kterou budou postupně následovat všichni ostatní. Nájmy budou stoupat zejména ve velkých městech, kde je výrazný převis poptávky nad nabídkou.

V hlubokém propadu nicméně zůstává sektor výstavby rodinných domů, kde se lidé více spoléhají na hypotéky a dosavadní sazby jim nebyly nakloněné. To zasáhlo hlavně výrobce stavebních materiálů, například cihlářské firmy byly donuceny kvůli nižší poptávce odstavovat výrobu. „I pro rok 2025 platí, že soukromí investoři čekají na lepší podmínky financování. Zásadní pro rozhýbání sektoru soukromé výstavby je magická hranice úrokových sazeb 3,5 procenta, která reflektuje úroveň, jež je investory vnímaná jako „vyvážená“,“ uvedl Kamil Jeřábek, generální ředitel výrobce cihel Wienerberger. Přestože Česká národní banka pomalu snížila základní sazbu na čtyři procenta, banky ji zatím nereflektovaly.

Investoři na nákupech

Investiční aktivita na poli komerčních nemovitostí by měla překonat loňská čísla. Investice by měly v roce 2025 podle realitně-poradenské společnosti CBRE výrazně přesáhnout 50 miliard korun, loni to bylo zhruba 38 miliard korun. Dominovat by měli nadále domácí investoři, byť i ti zahraniční se pomalu vracejí.

Větší aktivita bude vidět už ve výsledcích za první čtvrtletí, neboť na přelomu roku došlo k uzavření velkého objemu transakcí a ve fázi vyjednávání jsou další velké obchody. Za zmínku stojí zejména prodej pražského hotelu Hilton, za který dá skupina PPF okolo 300 milionů eur, tedy v přepočtu zhruba 7,5 miliardy korun. Koupi největšího hotelu v České republice oznámila skupina těsně před koncem roku. Uzavřít by se měly také další lukrativní prodeje, například pražského paláce Myslbek nebo obchodních center Atrium Flora v Praze či Galerie Vaňkovka v Brně.

Kancelářský trh zůstává napjatý. I přes potřebu firem se stěhovat do modernějších prostor, které splňují pravidla ESG a další standardy, přibude v roce 2025 na pražský trh s kancelářemi historicky nejnižší nabídka nových prostor. To povede k tlaku na výši nájemného v prémiových lokalitách. Pro většinu chystaných administrativních komplexů si zajišťují developeři nájemce dopředu, například Sekyra Group nyní staví pro Českou Spořitelnu novou centrálu na Smíchově. Do spekulativní výstavby drahých kanceláří – tedy bez předem zasmluvněných nájemců – se developeři v posledních letech příliš nepouštějí.

Nejatraktivnějšími sektory zůstávají podle poradců z Knight Frank logistika, kanceláře a nájemní bydlení, objevuje se ale zájem i o multifunkční centra a hotely. Investice do nájemního bydlení nadále potáhnou institucionální pronajímatelé, tedy firmy a fondy, které spravují velké množství profesionálně spravovaných nájemních bytů. Pro nejbližší roky už mají od developerů přislíbenou výstavbu několika tisíců nájemních bytů a to zejména v Praze. Na poli maloobchodu dochází k modernizaci několika obchodních center v České republice, například pražského obchodního centra Černý Most nebo karlovarské Varyády, nová vznikat ale zřejmě letos nebudou. Investoři dávají přednost spíše výstavbě nákupních parků.