Cesta z bytové krize? Byty vznikají z hospod, nemocnic, zámků i z úřadů

Nedostatek bytů v Česku nevyřeší jen nová výstavba na zelené louce. Pro obce i soukromníky je leckdy snazší vzít nevyužité budovy a dát jim nový účel. Rekonstrukce přitom nabývají na popularitě nejen kvůli potřebě řešit krizi bydlení, ale i díky novým dotacím. Po celé zemi tak vznikají bytové projekty z někdejších hotelů, ubytoven, zámků i třeba z prázdných restaurací. Kvůli evropskému požadavku na snížení energetické náročnosti budov budou rekonstrukce do budoucna čím dál nákladnější.

V obci Herálec pod Žákovou horou na Žďársku u hlavní silnice léta stála zchátralá někdejší hospoda. Prázdná byla už od osmdesátých let. Radnice se před čtyřmi lety rozhodla budovu, v té době už v havarijním stavu, koupit. „Opadávala omítka, opadávaly cihly, střecha se musela zafixovat,“ popisuje místostarosta Matěj Trávníček. Obec získala na rekonstrukci 18milionovou dotaci a dalších sedm milionů přidala ze svého. V patře letos vznikly tři byty, které bude obec pronajímat, v přízemí otevře řeznictví a ještě jedna další provozovna, protože služby v obci velice chybějí. V nově zatepleném domě nechybí tepelné čerpadlo ani fotovoltaika, splachovat se bude dešťovou vodou.

Jde o jeden z mnoha bytových projektů, které vznikají tímto způsobem v obcích v celé republice. Nejčastěji ovšem procházejí rekonstrukcí činžovní a panelové bytové domy, a to zejména kvůli svému špatnému technickému stavu. Průměrné stáří tuzemských bytů přesahuje čtyřicet let a na některých bytových domech je to znát. Leckde i natolik, že jsou neobyvatelné. Podle zjištění ministerstva pro místní rozvoj se více než 200 tisíc prázdných bytů nachází právě v takovýchto domech. Jejich zásadní oprava je tak cestou, jak je vrátit na trh. Lákavý je tento typ rekonstrukcí nejen pro města a obce, ale i pro soukromníky. Například v Praze nejsou výjimkou renovace celých činžovních domů na dobrých adresách, kde posléze vznikají luxusní byty na prodej. V centru hlavního města ostatně mnoho volných parcel na novostavby není.

Vyrábíme byty z ubytovny a hotelu

Velice často ale nyní procházejí renovacemi také ubytovny. V některých regionech jsou epicentrem obchodu s chudobou, kterým se snaží samosprávy zabránit. Například vedení Příbrami letos oznámilo záměr proměnit tamější problematické ubytovny na zařízení pro seniory. Radnice se tím chce vypořádat se stížnostmi na nepořádek, vandalismus a hluk. Podobně proti ubytovnám zakročil Kolín, kde už žádné nové nesmějí vznikat. Město dokonce koupilo od soukromého vlastníka jeden takový objekt a přestavělo ho na sociální byty.

Přestože nejvíce do renovací ubytoven investují města a obce, v Ústí nad Labem se k tomu rozhodl i soukromý investor. Realitní skupina Salutem zde proměnila za desítky milionů korun zchátralou, dlouhodobě problémovou ubytovnu v moderní bytový dům. Místní starosta věří, že projekt pomůže další obnově dosud nechvalně proslulé čtvrti Střekov.

Podstatně větší projekty vznikají v Praze, kde město dokončilo rekonstrukci někdejší ubytovny Sandra na Jižním Městě se 174 byty. Na jaře by měla být hotová i přestavba sousedního bývalého hotelu Opatov na 272 bytů. Oba panelové domy se nacházejí u stanice metra a hlavní město do jejich opravy investovalo více než 1,5 miliardy korun. Dalších 150 bytů by mělo vzniknout v pražských Vysočanech rekonstrukcí zdejší ubytovny, kterou pražský magistrát koupil od dopravního podniku.

Zbourat, nebo opravit?

Jak ukázal příklad v Ústí nad Labem, renovace starších domů na byty jsou občas zajímavé i pro soukromý sektor. Není tajemstvím, že pro investory a developery je většinou levnější staré objekty zbourat a postavit nové, výjimky se však najdou. Ať už jde o rekonstrukci pražského Jinonického zámku v podání developera Creditas, Nuselský pivovar od Penty, nebo třeba o chystaný projekt přestavby bývalého nádraží Vyšehrad, kde chce developer Milorad Miško Miškovič postavit až 170 mikrobytů. Renovace historických budov na bytové domy často komplikuje památková ochrana, byty nemají vždy ideální dispozice, jednoduché energetické řešení nebo dostatek parkovacích míst. I přes často vysoké a neočekávané náklady investoři sázejí na to, že kupce naláká atmosféra.

„Kdo má o naše byty zájem? Není to standardní klientela, nejsou to lidé, kteří většinou jdou do klasické monolitické developerské zástavby. Jsou to lidé, kteří mají rádi historii tohoto areálu, protože jde o atypické bydlení. Typicky třeba takoví, kteří si kupují podkrovní byty na Vinohradech,“ popsal kupce jednotek v Jinonickém zámku Jan Kukla z Creditas Real Estate.

Specifické bydlení se chystá i v domě Radost na pražském Žižkově, který chce rekonstruovat rodina Valových. V někdejším Domě odborových svazů, který stojí hned vedle Vysoké školy ekonomické, má vzniknout až 650 malých nájemních bytů. Valovi už dostali souhlas od památkářů a vyřizují nyní potřebná povolení k přestavbě.

Bez dotací to nejde

Zájem investorů, a zejména obcí rekonstruovat staré objekty podnítil také nový dotační program ministerstva pro místní rozvoj Dostupné bydlení, ve kterém je až sedm miliard korun na výstavbu nájemního bydlení. Žádat o dotaci mohou jak obce, tak zástupci soukromého sektoru.

V dotaci doufají například Mariánské Lázně, které se rozhodly pro přestavbu opuštěné budovy Taormina, jež bývala součástí tamní nemocnice, na nájemní byty. Projekt ale bude patrně stát více než sto milionů korun, na což město s ročním rozpočtem kolem 300 milionů nemá peníze. „Ministerstvo pro místní rozvoj přislíbilo, že v příštím roce bude možné žádat o prostředky na nájemní bydlení. Mariánské Lázně mají nedostatek bytů, nájmy jsou zde drahé a ceny bytů ke koupi pro spoustu obyvatel nedosažitelné,“ popisuje situaci starosta Martin Hurajčík.

Do budoucna budou rekonstrukce starších budov čím dál častější i kvůli evropským klimatickým cílům. Směrnice o energetické náročnosti budov, na jejímž převodu do českého práva momentálně pracuje ministerstvo průmyslu a obchodu, počítá s tím, že v příští dekádě budou muset postupně všechny starší budovy v zemi splňovat určité emisní limity. Náklady na zateplení a nové zdroje energie se přitom mohou vyšplhat do desítek milionů korun.

Například renovace jednoho sto let starého pětipatrového rohového činžovního domu v Praze si podle kritika normy, předsedy Občanského sdružení majitelů domů Milana Krčka, vyžádá až 25 milionů korun. „Jen jedno trojdílné okno stojí okolo 140 tisíc korun a na patře je jich dvanáct,“ argumentuje Krček. Výjimku z pravidel nicméně dostanou památkově chráněné objekty. Evropská komise počítá s tím, že renovace budov budou muset unijní státy silně dotovat.