Ekonomové z NERV přišli s návrhem, jak řešit krizi bydlení. Nestačí jen „cukrovat“ poptávku, říkají
Česko patří mezi země s nejnižší dostupností vlastnického a nájemního bydlení. Ceny bytů i nájmů rostou od roku 2015 rychleji než mediánové příjmy domácností. Drahé bydlení má řadu dopadů do života Čechů, ať už jde o snížení jejich kupní síly nebo třeba o vyšší obavu ze ztráty nebo změny zaměstnání. Nevyhovující bydlení může vést mnoho mladých lidí k odkládání založení rodiny nebo přestěhování do okrajových částí velkých měst, kde ale přestávají stačit kapacity škol a školek. V chudších oblastech může situace vést k obchodu s chudobou a vytváření vyloučených lokalit.
Řešení krize bydlení se tak musí podle ekonomů zaměřovat na široké spektrum oblastí, od uvolnění legislativy omezující výstavbu po reformu dnešního systému dávek. Odborníci se vracejí k nutnosti reformy stavebních úřadů a územního plánování, uvolnění daňové zátěže lidí i změny daně z nemovitosti. „Není to úplně ,menu‘, z něhož by se daly vybrat tři náhodné body. Ty intervence jsou provázány a mají často smysl dohromady,“ upozorňuje sociolog Daniel Prokop z PAQ Research, který se podílel na zpracování strategie. Opatření jsou podle něj dlouhodobě fiskálně neutrální.
Současná veřejná podpora bydlení sice není nízká, ale je podle nich neefektivně cílena a někdy dokonce dochází k deformování trhu. Stát vydává každoročně okolo 17 miliard korun a příspěvku na bydlení a 6,7 miliard na daňovou podporu hypoték. Na příspěvku na stavební spoření vydal loni stát 4,2 miliardy korun. „Všechna opatření ovšem podporují poptávkovou stranu a mají pravděpodobně jen zanedbatelný vliv na posílení nabídky dostupného bydlení – zejména dlouhodobého dostupného nájemního bydlení. Do podpory nabídky naopak míří pouze jednotky miliard,“ upozorňují ekonomové.
Ačkoliv Prokop z PAQ Research zdůrazňuje, že navrhované změny budou nejlépe fungovat jako soubor a nikoliv samostatná opatření, za jasnou prioritu označil reformu, která by lépe koordinovala roztříštěné stavební úřady. „Nedostupnost a ceny bydlení souvisí s kupní silou obyvatel a poptávkou v dalších oblastech, mobilitou na pracovním trhu, odklady zakládání rodin, nestabilitou rodin, která se propisuje do vzdělávání, i důvěrou mladších lidí v politiku,“ napsal na sociální síť X.
Téměř rok do voleb se ale nabízí otázka, pro koho je současný návrh určený. Tedy zda některá opatření stihne přijmout současná vláda ještě během tohoto volebního období. „Mezi rychlé kroky, které by vláda mohla přijmout, patří zrušení hypoteční úlevy pro vlastnické bydlení, které stojí ročně okolo sedmi miliard korun a které až z poloviny pomáhá horní pětině domácností,“ komentuje ekonom Jakub Komárek. Úkolem pro příští vládu podle něj bude reforma daně z nemovitých věcí. „Zastaralá konstrukce z 90. let způsobuje, že zdanění dopadá především na chudší vlastníky a vytváří minimální motivaci pro rychlejší výstavbu,“ myslí si.
Navrhovaná opatření NERV:
1. Zrychlení povolování výstavby
Podle ekonomů je nutné doladit povolovací procesy podle nového stavebního zákona, které ovšem teď stojí kvůli špatně fungujícímu digitálnímu stavebnímu řízení. Ideální by bylo podle nich omezit počet stavebních úřadů, kterých je dnes více než šest set, a zvážit jejich centralizaci. S tím původně počítal i stavební zákon prosazený za minulé vlády exministryní Klárou Dostálovou (ANO), nynější vláda se ale rozhodla nechat více pravomocí na obcích. Pro rychlejší stavební řízení je také podle ekonomů nutné omezit počet dotčených orgánů, které se k řízení vyjadřují, a zlepšit jejich koordinaci.
2. Reforma územního plánování
Podle strategie by bylo dobré uvolnit obcím ruce při územním plánování, aby nemusely být plány například tak detailní nebo nastavené využití pozemků tak závazné. Dostatečná nabídka bydlení by měla být také při obecním plánování zakotvena jako veřejný zájem. Obce by měly mít možnost povolit bytovou výstavbu i na místech, kde se s bydlením dosud nepočítalo, například na brownfieldech, a to bez nutnosti měnit územní plán. Územní plány by měly podporovat výstavbu uvnitř obcí, spíše než ve volné krajině
3. Reforma RUD
Rozpočtové určení daní, což je způsob přerozdělování vybraných daní mezi státem, obcemi a kraji, je dlouhodobá bolest financování samospráv. Dnes totiž platí, že z příchodu nových lidí nebo firem do obce, nemají radnice téměř žádné peníze navíc. Naopak musejí vydávat finance na budování infrastruktury a služeb, což podle ekonomů posiluje odpor politiků i občanů k nové bytové výstavbě. Pokud by tedy obce získaly z daní větší podíl peněz, byly by pak motivovanější povolit výstavbu nových bytů.
4. Omezit daňové odpočty z hypoték
Stát by měl podle strategie omezit výdaje, které jsou zbytečně selektivní a deformují trh. Jde o opatření, které podle ekonomů nemají vliv na navýšení nabídky bydlení a cílí na bohatší lidii, zejména o daňové odpočty úroků z hypoték pro vlastnické bydlení a podporu stavebního spoření. „K financování nové výstavby totiž slouží jen okolo 15 procent objemu hypoték,“ vysvětluje Komárek. Daňové odpočty z hypoték by ekonomové nechali za podmínky, že by byly cílené na prvovlastníky s nižšími příjmy a levnějšími nemovitostmi.
5. Podpora výstavby obecního bydlení
Stát už nyní podporuje skrze Státní fond podpory investic výstavbu a rekonstrukci dostupného bydlení a to zejména na obcích. Příkladem je v říjnu spuštěný dotační a úvěrový program Dostupné bydlení, který by měl v příštích letech rozdělit nejméně sedm miliard korun. Podle ekonomů je dobré průběžně aktualizovat parametry podpůrných programů, aby peníze mířily zejména do chudších a menších obcí a byty byly poskytovány opravdu lidem, kteří už dnes čerpají příspěvek na bydlení.
6. Více zodpovědnosti na obcích
Další opatření NERV míří na snížení výdajů na příspěvcích na bydlení. Ty dnes hradí stát a některé obce tak nejsou příliš motivované stavět obecní a sociální bydlení. Stát by se měl podle ekonomů pokusit omezit “černé pasažérství” některých obcí třeba tím, že by se musely samosprávy podílet na vyplácení dávek na bydlení, které čerpají lidé bydlící v soukromých bytech.
VIDEO:O nedostupnosti bydlení kvůli rostoucím cenám nemovitostí mluvil Jan Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj v pořadu FLOW.
FLOW: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj • e15
7. Omezit obchod s chudobou
Stát by měl reformovat dávkový systém a normativy, na základě kterých se příspěvky na bydlení vypočítávají tak, aby nedocházelo k navyšování nájmů v chudých velkých městech a podhodnocení příspěvků v menších bohatých obcích.
8. Reforma daně z nemovitosti
Palčivou otázkou každé vlády zůstává stále daň z nemovitosti, kde jsou stále velké rezervy. NERV navrhuje například vyšší zdanění stavebních pozemků vůči budovám, vyšší navázání daně na hodnotu pozemků v území nebo zavedení slev na dani, které omezují dopady na chudé vlastníky. Například by se mohly také zvýšit odečty daně z pronájmu, čímž by se omezil přenos daně z nemovitosti do výše nájmu. Zároveň by měl stát vyšší výběr daně kompenzovat snížením zdanění nízkopříjmové práce. “V rámci daňových změn by také bylo vhodné upravit dnešní pravidla DPH při výstavbě a rekonstrukci bytů, kvůli nimž jsou nízkometrážní a cenově dostupnější byty v novostavbách zatíženy vyšší sazbou DPH, pokud je v tomto domě jeden byt nad 120 m2,” upozorňuje dokument.
9. Podporovat dlouhodobé pronájmy
Stát by se měl pokusit ukočírovat krátkodobé ubytovací služby ve prospěch dlouhodobých pronájmů. Stejně by měl vyslyšet majitele bytů a umožnit jednodušší vystěhování neplatících nájemců – to je nicméně aktuálně zakotveno v návrhu zákona o podpoře v bydlení, který mají nyní poslanci na stole. Nájemníkům by také pomohl omezení řetězení jednoletých smluv na dobu určitou.
10. Alternativní investice na stáří
Češi považují nákup nemovitosti za jeden z nejjistějších způsobů investic na stáří. Stát by měl ale podle ekonomů nabídnout i další alternativy, aby tato majoritní investiční strategie nevedla k přehřívání poptávky na trhu s nemovitostmi. Cesta vede podle nich přes komplexnější reformu třetího pilíře důchodů.
11. Energetická úspornost bytových domů
Zatímco většina dotačních opatření mířící na snížení energetické náročnosti nemovitostí pomáhá vlastníkům rodinných domů, do bytových domů se zatím příliš se státní podporou neinvestuje. Část těchto nákladů by se podle ekonomů mohly pokrýt peníze z EU.
12. Monitoring bytového a pozemkového fondu
A zase návrat k digitalizaci. Vláda by měla podle NERV zlepšit datový monitoring bytového a pozemkového monitoringu, aby zjistila, jak se byty, domy a pozemky využívají, komu patří a kolik stojí. Jde zejména o využití a propojení dat, které už existují. Stejně tak by měl stát zjistit, jak rychle běží stavební povolování na jednotlivých úřadech.