Nefungující digitální stavební řízení už dopadá na byznys. Problémy drtí hlavně projektanty

Z několika měsíců se pomalu stává půl roku, co jsou stavební úřady paralyzovány špatně fungujícími digitální systémy, které měly usnadnit a urychlit stavební řízení. Stavební firmy i jejich dodavatelé se sice připravili začátkem roku na variantu, že se bude digitalizace rozjíždět pomalu, současný stav ale může mít v příštích letech dopad na jejich zakázky a v konečném důsledku i na zdražování bytů a dalších staveb. Některé firmy se potýkají s problémy už nyní.

„Problém dopadá především na projektanty a projektové kanceláře,“ upozorňuje předseda České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě Robert Špalek. Nespolehlivá prostupnost Portálu stavebníka podle něj komplikuje jak povolovací řízení, tak i kolaudace. „A právě na tyto fáze bývá často navázána fakturace projektantů. Mnozí investoři podmiňují kompletní úhradu odměny za práci projektantů vydaným stavebním povolením, zhotovitelům za dokončení stavby vydaným kolaudačním rozhodnutím,“ pokračuje Špalek. Do potíží s cash flow se podle něj dostávají projektové kanceláře, autorizované osoby i stavební firmy. „To se v kombinaci s problémy s Portálem stavebníka projevuje ve vyšším počtu projektantů a projektantek, kteří uvažují o tom, že vrátí autorizační razítka a odejdou do důchodu.“

Vláda rozhodla, že současné řešení digitalizace stavebního řízení shodí ze stolu a vysoutěží zcela nové portály. Plně funkční verze by měla být spuštěna až v roce 2028. Ještě letos v prosinci projedná Senát jakousi legislativní náplast, která by měla umožnit úředníkům schvalovat žádosti nejen v nových digitálních portálech, ale i v těch starých, a odblokovat tak paralýzu na stavebních úřadech. Zdali bude dočasná záplata fungovat, se ale uvidí až v praxi na jaře příštího roku. Pokud se to nepodaří, mohou být dopady na trh podle Špalka drastické. „Protože proč platit projektanty, když není jasné, kdy bude možné o povolení stavby žádat?“

VIDEO:Stát by si mohl digitální stavební portál vytvořit i sám, připustil ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek

REcast: Stát by si mohl digitální stavební portál vytvořit i sám, připouští ministr Kulhánek • e15

Většina hráčů na trhu se na možné problémy připravila a podala žádosti o stavební povolení do června letošního roku, kdy ještě platil starý stavební zákon. Úředníci jsou tak zahlceni prací a budou mít v následujících měsících co dělat. To ukazují i čísla Českého statistického úřadu, podle kterých počet vydaných stavebních povolení zatím významně neklesá. Sice se od července do září vydalo o něco méně povolení než ve stejném období v minulém roce, o žádný prudký pokles však zatím nejde. Podzimní statistiky ale k dispozici ještě nejsou.

„Zatím jako kancelář nijak nepociťujeme problém se zakázkami, ale táhne se schválení projektů podaných již v červnu. Dosud nebylo zahájeno řízení, které teď začnou na Praze 5, takže investor je trochu nervózní, ale v únoru březnu by už měl snad začít stavět,“ popisuje svou zkušenost architekt Jan Kasl z ateliéru JK Architekti. „Abych to shrnul, nepociťuji zásadní problém, smlouvy máme nastaveny tak, abychom nečekali s celkovou fakturací na vydání povolení záměru.“

Velcí developeři čerpají nyní ze stavebních povolení, které získali v minulých letech, ale třeba kvůli špatné situaci na trhu výstavbu projektů tehdy odložili. „Prozatím jsme schopni pružně reagovat a pracovat s naším portfoliem projektů tak, abychom naplnili očekávání nejen našich vlastníků, ale zejména našich klientů. Pokud však stávající stav bude přetrvávat i během roku 2025, pak mohou být negativní dopady do našich plánů významné,“ komentuje předseda představenstva Skanska Residential Petr Michálek. Současný legislativní stav považuje za tristní, nový stavební zákon, který významně přepracoval exministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš, podle něj nenaplnil očekávání.

„V příštím roce dopad tak velký neočekáváme, minimálně ne na bytový trh,“ říká za rezidenčního stavitele Central Group analytik Ondřej Šťastný, podle kterého se současný výpadek projeví spíše až v horizontu několika let. Mnozí developeři se totiž v posledním půl roce ani nepokusili požádat o nové stavební povolení. „Pokud se situace brzy nevyřeší a povolování se výrazně nezrychlí, může se současný nedostatek bytů nadále prohlubovat, což by přineslo i ještě rychlejší růst cen bytů,“ myslí si Šťastný.

Projekty nehodlají odkládat ani developerské společnosti Sekyra Group nebo Penta Real Estate, které mají v zásobě povolení na tisíce bytů. „Nemusíme tedy projekty zastavovat, připravujeme další povolení a máme dostatek času, abychom je získali. Čas jsou však v našem oboru peníze, nárůst nákladů se s odstupem času projeví v prodejních cenách,“ předvídá šéf Sekyra Group Leoš Anderle. Mluvčí Penta Real Estate Martin Lánský doplňuje, že více než stavební řízení firmu momentálně brzdí pomalé změny územních plánů.

Do větších problémů se ale dostávají malí developeři, kteří nežádají povolení na jednotlivé velké kanceláře nebo bytové bloky, ale zaměřují se například na rodinné domy, a podávají tak desítky až stovky žádostí ročně. „Podobně jako mnoho ostatních jsme podali většinu žádostí ještě do června podle starého stavebního zákona. Vytvořili jsme si tím rezervu na sedm měsíců. Až ta rezerva dojde, tak nevíme, co budeme dělat,“ řekl například obchodní ředitel dodavatele dřevostaveb Wood System David Šiller.

Situaci bedlivě sledují také dodavatelé stavebních materiálů nebo řemeslníci. Také na ně může mít významný vliv případný pokles počtu soukromých i veřejných zákazek v příštích letech. Podle mluvčího dodavatele stavebních materiálů Saint-Gobain Miloše Hutníka bude hodně záležet na tom, v jaké podobě se vládě podaří do konce roku prosadit změny v procesu, které by měly uvolnit ruce úředníkům. A také jak se současnému i budoucímu kabinetu, který vzejde z voleb v příštím roce, podaří vysoutěžit a zrealizovat nový digitální portál. „Jak se celá věc promítne do zdržení a následných ekonomických dopadů, lze těžko predikovat. Chceme věřit tomu, že opatření, která vládní orgány připravují, pomohou odstranit pochybnosti a váhání některých stavebníků a investorů,“ říká Hutník.