Německá bytová krize toho má hodně společného s tou českou
Německo zažívá bytovou krizi, asi nejhorší za posledních padesát let, píše se v tamních médiích. Pořídit si byt je téměř nemožné, pokud nemáte jiný rodinný majetek, hodně našetřeno nebo jste něco nezdědili. S průměrnou mzdou nemáte na koupi nového bydlení prakticky žádnou šanci. Zpráva, se kterou se můžete potkat už nějakou dobu, vypadá skoro, jako by byla opsaná z českých médií. O bytové krizi se mluví i v Česku a v obou zemích, ekonomicky i kulturně stále silně propojených, to má podobné příčiny: slabý trh, kde chybí stovky tisíc bytů, a vysoké úroky na pořízení novostaveb nebo i starých bytů, rostoucí ceny nájmů.
Evropská centrální banka už opakovaně snižovala úrokové sazby, od nichž se odvíjí i výše hypoték, německý trh se pohnul až nyní. Ještě v roce 2023 výrazně klesal a ceny šly dolů. To už dávno není pravda, ceny nemovitostí v Německu opět vyskočily, nové byty jsou kvůli skokové inflaci po začátku války na Ukrajině až o třetinu dražší.
Roste cena stavebních prací a materiálů, developeři jen obtížně zahajují nové stavby, pokud nejde o kanceláře. Nijak zásadně trh s byty nerozhýbal ani stát. Odcházející vláda kancléře Olafa Scholze slibovala na konci roku 2021, kdy se dostala k moci, postavit každý rok 400 tisíc bytů. K tomuto číslu se nepodařilo během tří let ani přiblížit. Maximum, kterého Scholzův kabinet dosáhl, bylo čtvrt milionu bytů v roce 2023.
Propastné rozdíly v cenách nemovitostí
Od té doby i trh, podporovaný státními penězi, stagnuje. Ke zlepšení sociálních podmínek nepomáhají ani zákonná pravidla, podle nichž se v nových domech musí budovat třetina domů s garantovaným nižším nájmem, a také byty o nižší výměře. Když se méně staví, je zákonitě také méně cenově výhodnějších bytů.
Rozhodujícím limitujícím faktorem při koupi jakékoliv nemovitosti zůstává v Německu, podobně jako v Česku, lokalita. Rozdíly v cenách nemovitostí mezi německými městy jsou stejně obrovské jako v Česku. Zatímco v Chomutově koupíte tři plus jedna v panelovém domě za milion, v Praze dáte za takový byt i deset milionů! Poměry v Německu nejsou tak divoké, propastné rozdíly ale existují i zde.
Pokud hledáte rodinný dům s přibližně 120 metry čtverečními a garáží například v bavorské metropoli Mnichově, tedy poklidný domek ve střední až velmi dobré rezidenční čtvrti, musíte počítat s cenou 1,6 milionu eur (40 milionů korun). V takové Mohuči v Porýní-Falci stojí stejně pěkný dům v klidné čtvrti jen tři čtvrtě milionu eur. V Magdeburku, v hlavním městě spolkové země Sasko-Anhaltsko, vám na pořízení vysněného domku stačí jen 300 tisíc eur!
Realitní byznys v Německu je mimořádně náročný
Poradenská společnost EY dělala na přelomu loňského a letošního roku rozsáhlou anketu mezi stavebními investory, bankami, spořitelnami, developery i velkými stavebními firmami. Zjistila v ní velkou míru nejistoty a neklidu prakticky po celém trhu. Dělat dobře realitní byznys je dnes v Německu mimořádně náročné i pro profesionální investory. Trh se totiž neuvěřitelně scvrknul. Ještě v roce 2021 vykazovala EY tržby v hodnotě 114 miliard eur, poslední čísla, která zveřejňuje nová studie, se zastavila na neuvěřitelně nízké sumě 35 miliard eur.
Podle německého statistického úřadu převažuje v Německu nadále nájemní bydlení, přestože všechny průzkumy potvrzují, že bytovým snem Němců je vlastní dům s malou zahradou. V nájmu, tedy v pronajatém bytě nebo domě, dnes žije 58 procent německých domácností (pro srovnání v Česku žije v nájmu jen čtvrtina všech domácností). Nejnovější studie Bundesbanky, sledující majetkové poměry německé populace, rovněž ukázala, že osm procent nájemníků vlastní ještě další nemovitost. Jinak řečeno: lidé bydlí v nájmu a svůj vlastní byt či dům investorsky za vyšší cenu pronajímají, přičemž kladný rozdíl nákladů mají jako svůj další nezanedbatelný příjem. I to tlačí na další růst cen nájemního bydlení.
Podle zjištění statistiků převažuje soukromé vlastnictví bytů a domů výrazně ve venkovských oblastech Německa, mnohem méně vlastníků žije ve městech, kde naopak drtivě převládá nájemní bydlení. Tradičně málo vlastních bytů mají lidé v bývalých východních zemích Německa, kde nedošlo k podobné rozsáhlé privatizaci bytového fondu jako v Česku.
Má to ale i své historicko-ideologické důvody, neboť němečtí komunisté vlastnictví domů a bytů nepodporovali. Na východě Německa je také nedostatek investičního kapitálu pro nákup nového bydlení, pro velké investory to není zajímavý trh. Přitom jsou ceny nemovitostí na východě Německa obecně velmi nízké a investice do nich se dlouhodobě vyplácí. Neustále totiž rostou i zde.
Poměry na německém trhu s byty výrazně ovlivnil fakt, že v obrovském množství nájemních bytů doběhla ochranná lhůta pro zvyšování nájmu. Sociálně dostupné byty, vystavěné ve velkém množství po celé zemi v 70. letech 20. století, je tak možné nyní nabízet za místně obvyklý tržní nájem. V Německu to zvýšilo tlak na nízkopříjmové skupiny obyvatel. Nejvíce se to dotklo důchodců, kteří ve výhodném nájmu chtěli v klidu dožít. Blok je to i pro mladší generaci od 25 let, která začíná bydlet samostatně a má jen průměrné příjmy.