Praha není skanzen. Vydala tisíc změn územního plánu a od developerů vybrala dvě miliardy
V Česku máme oblíbenou kratochvíli vyprávět tragické příběhy o tom, jak se nám nedaří stavět a rozvíjet naše města. Místo důkladnějšího pátrání o tom, proč se nám některé věci nedaří nebo proč se stavby tak dlouho táhnou, se objevují zjednodušené proklamace o neschopnosti úředníků, zvůli politiků a nefunkčním stavebním řízení. To je zbytečně urážlivé vůči desítkám schopných a nadšených lidí, kteří se často za mrzkou mzdu výrazně pod tím, co by jejich kvalifikace zasloužila, snaží posouvat město dál. Bez nich a jejich snahy hájit veřejný zájem bychom se také velmi snadno mohli dostat do společenské atmosféry, která tu vládla před deseti lety, že jakýkoliv rozvoj „je zlo“.
Pojďme si ale říct pozitivní fakta. V Praze se daří připravovat bytová výstavba v rozsahu, který město nevidělo od dob výstavby panelových sídlišť. Za posledních šest let našeho působení Praha zkoordinovala, zprocesovala a vydala tisíc změn územního plánu. Jen těch největších 23 změn znamená prostor pro byty pro 140 tisíc obyvatel. Praha tak činila důsledně i s ohledem na svou majetkovou držbu a na svých pozemcích vytvořila prostor pro zhruba pět tisíc nových městských bytů například na Palmovce či Nových Dvorech.
Zároveň je v cílové rovince nový územní plán, takzvaný Metropolitní plán, který počítá s prostorem pro výstavbu více než 200 tisíc nových bytů. To vše se ve složitém českém prostředí daří koordinovat. Schválení Metropolitního plánu předpokládáme ještě v tomto volebním období, čili v roce 2026.
Otevření možnosti výstavby ve velkých lokalitách je doprovázeno plánovací smlouvou s přílohou obsahující dohodnutý regulační výkres, takzvanou dohodu v území. Bez pečlivě naplánovaných čtvrtí, kde dojde k dohodě nad zastavovacím plánem, umístěním občanské vybavenosti nebo parků, by umožnění výstavby v takovém rozsahu vůbec nebylo možné, protože by vznikly jen chaotické čtvrti se zoufalými obyvateli, kteří nemají své děti kam dát do školy. Koneckonců město má obrovskou setrvačnost a některé problémy, které zaseli naši předchůdci, nyní sklízíme.
Město v roce 2022 schválilo pravidla pro developery, která poskytují jasné a transparentní podmínky pro nový development, takzvanou Metodiku spoluúčasti investorů. Za dva roky se podařilo uzavřít šest smluv na rozsáhlá území a získat tak formou finančního či nefinančního plnění necelé dvě miliardy korun na výstavbu a financování veřejné vybavenosti. Dalších deset smluv je v přípravě a v následujících letech by jich mělo být uzavřeno několik desítek na nové čtvrti pro desítky tisíc obyvatel. Takto zkoordinované čtvrti umožňují, aby výstavba probíhala rychle a bez zbytečných zdržení, protože klíčové věci byly domluveny.
Bez této koordinace, která je samozřejmou činností každého města od Varšavy po New York, ale kterou tu za posledních 30 let systematicky nikdo nedělal, není možné stavět ve velkém nové čtvrti. A každý developer vám řekne, že bude raději za jasný zastavovací plán, který nikdo nerozporuje, než začínat nad bílým papírem.
Zamotané klubko Nové Holešovice
Vybrat si Nové Holešovice jako ukázku, že Praha je skanzen, je jako ilustrovat průmyslovou zaostalost státu podle schopnosti letět na Mars. Nové Holešovice jsou součástí největšího pražského brownfieldu Bubny, který je velmi složitý a náročný na koordinaci – ve výsledku se jedná o jedno z nejsložitějších území v Praze. V daném místě se kříží stanice metra a kmenová kanalizační stoka pár metrů pod povrchem. Nachází se zde asi deset různých vlastníků a dlouhou dobu se tam kupí jedna chyba za druhou.
Bubny-Zátory, hlavní změny, Praha, studie, urbanismus|
Pro ilustraci: v Bubnech je plánováno 27 obytných a multifunkčních bloků a Nové Holešovice tvoří jeden z nich. Naší snahou je otevřít zkoordinované území jako celek. Pozemky společného podniku jsou ale jen kapkou v moři oproti rozsahu celého obřího brownfieldu v Bubnech, jehož otevření pro povolování staveb se očekává v roce 2025. To musí být naší prioritou, protože jen dobře naplánovaná čtvrť umožní rychlý rozvoj.
Vyřešit takto zamotané klubko bude trvat dlouho, ale vůle situaci vyřešit na straně města je. Musí to ovšem řešit všichni hráči v území. Například nelze vynechat Správu železnic a řešit přestupní uzel mezi metrem a železnicí bez ní. Došlo však k situaci, kdy se pražský dopravní podnik společně s tehdejší reprezentací města rozhodl rozvíjet svůj majetek formou spolupráce se soukromým subjektem – společného podniku, což je sice možná cesta, ale jak je vidět, přináší spoustu otázek.
Nové Dvory, vizualizace, Magazín Nová Praha|
Naopak na Nových Dvorech, kde přípravu nové městské čtvrti vede městská organizace Pražská developerská společnost, jejíž založení jsem před čtyřmi lety inicioval, se začalo o tři roky později, a nyní je hotová studie a změna územního plánu, zkoordinované území, začíná se projektovat a za rok by mohla začít výstavba prvního objektu.
Co zlepšit?
Je v pravda, že systém povolování a plánování má řadu chyb. Složitá jednání a nutnost aktivního města jsou výchozí situace i na Západě, ale náš proces je oproti tomu německému, polskému nebo švýcarskému složitý, těžkopádný a je potřeba, aby byl revidován. To vnímáme a dlouhodobě na to upozorňujeme. Žijeme ve státě, který má extrémně složitou strukturu státní správy a samospráv a není zde jasně určená zodpovědnost za rozvoj měst, včetně dostupného bydlení.
Zároveň máme nastavený daňový systém způsobem, který obce od rozvoje spíše odrazuje. Je to, jako bychom už v tomto systému měli nastavený NIMBY (not-in-my-backyard) efekt. Obce z rozvoje nic nemají, naopak pro ně výstavba generuje náklady na veřejnou vybavenost a na dopravní infrastrukturu, a tím pádem je pro města rozvoj ztrátový.
Potřebujeme tedy kromě digitalizace řešit jasné rozhodovací kompetence, odpovědnost za rozhodnutí, ale také motivovat obce a jejich politiky, aby pro jejich voliče byl rozvoj lákadlo, a ne strašák. Nadáváním na skanzen a na ty, kteří se to v první linii snaží změnit, to ale nedokážeme.
Autor je náměstek primátora pro oblast územního a strategického rozvoje.