Řekněte si o levnější hypotéku. Banky teď dají nižší úrok, než inzerují

Česká spořitelna na konci minulého týdne snížila úrokové sazby všech fixací o 0,2 procentního bodu. Očekáváte, že na její rozhodnutí zareagují konkurenti?

Ano. Jde o snížení nabídkových sazeb pod pět procent a zároveň u banky, která je letos lídrem trhu a patří mezi největší tři. Dá se proto očekávat reakce ze strany největších konkurentů – ale podle mě bude rozvážná a nepůjde níže než o 0,2 procentního bodu. Myslím si to proto, že cena zdrojů je teď o zhruba tři desetiny výše než v letních měsících. V tomto směru mi přijde snížení úroků České spořitelny jako adekvátní.

Může to znamenat, že hypotéky začnou zlevňovat výrazněji než po celý letošní rok, kdy jejich sazby klesaly jen velmi mírně?

To si nemyslím. Cenu hypoték banky převážně odvíjejí od mezibankovních sazeb IRS, nyní zpravidla na tři a pět let – a tyto sazby letos značně kolísají. Rozdíl na těchto zdrojích byl letos 0,8 procenta. Banky tak nemají stabilní prostředí pro svá rozhodnutí v nastavení úroků.

Velké banky tyto rozdíly kompenzovaly snížením marže a nereagovaly na ně zdražením hypoték. Každé další snížení hypotečních úroků proto budou zvažovat. Možná se v příštím roce zvýší i počet úprav sazeb hypotečních úvěrů v porovnání s tím, co jsme viděli letos.

Podle statistiky Swiss Life Hypoindex se nabídkové sazby v bankách počátkem listopadu pohybovaly v průměru na 5,32 %. Na jaké úrovni podle vás budou koncem letošního roku a v průběhu příštího roku?

Na přelomu roku očekávám pokles sazeb o 0,2 procentního bodu, a to jak u nabídkových, tak u reálných sazeb. Začátkem roku může přijít další snížení – to bude záležet na vývoji ceny peněz.

Současná situace je atypická v tom, že inzerované úrokové sazby jsou vyšší než ty, za které banky klientům nakonec hypotéky poskytují. Ukazuje to i poslední statistika Hypomonitor od České bankovní asociace: průměrné úroky z nově poskytnutých hypoték v říjnu činily 4,90 procenta, zatímco průměrné nabídkové sazby byly přibližně o půl procentního bodu výše. V minulosti naopak banky inzerovaly nižší sazby, než pak od nich klienti většinou získali. Co si o té změně myslíte?

Nabídkové sazby a jejich význam se poslední dva roky změnily. Dříve klientovi indikovaly reálnou cenu poměrně velmi přesně. Nyní je mezi nabídkovými a reálnými sazbami velký rozdíl – téměř 0,4 procentního bodu. Jde o důsledek nepovedené novely zákona o spotřebitelském úvěru týkající se účelně vynaložených nákladů (poplatků při předčasném splacení – pozn. red.).

Platí nekompromisní vzorec: Čím rychleji budou klesat hypoteční úrokové sazby, tím větší ztráty banky utrpí z přeceňování stávajících fixací, které mají vysokou úrokovou sazbu. Jedná se o hypotéky uzavřené od poloviny roku 2022, kdy skokově zdražily.

Od letošního září sice zákon nově definuje úhradu bance – poplatek za předčasné splacení může být až čtvrt procenta z nesplacené jistiny za každý započatý rok zbývající do nové fixace, v součtu nejvýše jedno procento. Tato úhrada je však pro banky velmi nízká. Navíc na masu klientů se toto pravidlo začne vztahovat až po novém refixování hypotéky. Takže logicky: banky klientům ukazují vyšší nabídkovou cenu a kdo si v procesu sjednání nové sazby vyjedná nižší, tak ji má. Do určité hranice takové snížení banky akceptují.

Marže bank na nejvyhledávanějších hypotékách s fixací na tři a pět let je nyní vzhledem k mezibankovním sazbám IRS zhruba 1,5 procenta. To je u hypoték vysoká marže. Proč tedy úroky na hypotékách nejdou více dolů?

To je hodně zjednodušený pohled.

Proč?

První věc je nestabilita ceny zdrojů hypoték pro banky, jak už jsem zmínil. Takže nyní je marže bank vyšší – ale v druhém kvartále byla poloviční, protože peníze skokově zdražily, přesto velké banky držely cenu úvěrů a nezdražily je.

Druhá věc je, že máme radikálně jinou situaci, než jak jsme v Česku před třiceti lety nastavili princip fungování hypoték. Banky nyní musí počítat s rizikem snadného předčasného splacení a s odchodem klientů v průběhu fixace, což v minulosti kvůli vysokým penále za předčasné splacení nemusely.

Vývoj průměrné úrokové sazby nově sjednaných hypoték.
Zdroj: Swiss Life Hypoindex

Důsledkem toho všeho je, že v bankách teď výrazně dominují hypotéky s krátkými fixacemi. Devět z deseti poskytnutých hypoték je letos s fixací na jeden rok, tři nebo pět let. To je pro klienty docela rizikové, protože nikdo neví, co se bude dít v budoucnu, takže s tím je spojena větší nejistota ohledně budoucích výdajů na splátku hypotéky.

Riziko odchodu mimo období fixace si banky promítají do hypoteční sazby, takže marže může být stěží tak nízká jako byla v minulosti. S tímto novým rizikem musí pracovat každá banka. Hypotéky tak, bohužel, zdražily všem.

Co banky podle vás přiměje, aby hypotéky zlevňovaly výrazněji?

Je to souhra více faktorů. První věc je větší apetit bank a vhodné prostředí pro úvěrování. S poklesem dvoutýdenní reposazby ČNB se zvýší i zájem bank úvěrovat a více si konkurovat. Klíčová bude cena zdrojů hypoték a pak také faktor času: čím déle vydrží pozvolný pokles hypotečních sazeb, tím menší ztráta to bude pro banky.

Důležitý je samozřejmě konkurenční boj. Bohužel je faktem, že počet bank na hypotečním trhu klesl o třetinu. Před deseti lety jich u nás bylo patnáct, dnes sotva deset.

Kdy se průměrné úroky z poskytovaných hypoték přiblíží hranici čtyř procent, kterou mnozí experti ještě začátkem letošního roku odhadovali na jeho závěr?

Pokud se bavíme o průměrné reálné sazbě, pak bych odhadoval, že to bude za rok, tedy až ke konci roku 2025.

Olga Skalková

O bankách a finančních institucích píše od 90. let. Byla součástí ekonomického týmu Hospodářských novin, psala i na weby iHNed.cz a Aktuálně.cz. Teď píše externě pro Peníze.cz. Ráda tráví čas s rodinou a přáteli, chodí do… Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem

Celý článek zde | Podnikání za 500 Kč ? – ANO