Rezidenční fond Mint bude distribuovat ČSOB. Díky tomu porosteme dvakrát rychleji, říká Bajgar

Rezidenční fond Mint bude nově distribuován skrze Patria Finance, která je součástí skupiny ČSOB. Co to pro fond znamená?

Distribuce v rámci ČSOB private banking a Patria Finance znamená pro rezidenční fond Mint důležitý milník. Jsme prvním nebankovním nemovitostním fondem pro širokou veřejnost, který se dostal do distribuce přední české banky. To je po čtyřech a půl letech od založení opravdu velký úspěch. Zároveň to ukazuje, že nájemní bydlení je segment, který banky chtějí nabídnout svým klientům.

Co si od toho slibujete?

Dvě zásadní věci. Za prvé bude fond růst minimálně dvakrát rychleji, a za druhé budeme dále diverzifikovat investorskou základnu.

Jednáte i s dalšími bankami?

ČSOB má od září dvanáctiměsíční exkluzivitu. Ale můžu potvrdit, že další bankovní instituce projevily zájem o distribuci našeho fondu.

Mint rezidenční fond pokračuje ve velkých akvizicích, naposledy jste koupili 306 bytů od Metrostavu a loni 168 bytů od Finepu. Jak velké je nyní vaše portfolio?

Teď máme pronajatých 468 bytů v Praze, Brně a Plzni. A k tomu máme v Brně plně pronajatých 3,5 tisíce metrů čtverečních kancelářských ploch v projektu Brno Campus, které budeme v dalších dvou letech konvertovat na byty. Původně to měl být rezidenční projekt, nakonec jej původní vlastník z 35 procent zrealizoval jako kanceláře a showroomy. Showroomy v přízemí ponecháme, ale celá patra od druhého podlaží výše přestavíme na šedesát bytů o velikosti primárně 1+kk, doplněné o 2+kk a 3+kk. Tyto byty doplní stávajících 120 bytů v Brno Campus.

Kolik ta přeměna kanceláří na byty bude stát?

Zachováme obálku domu včetně oken, zachováme kompletně skelet, stoupací vedení. Musíme akorát vybourat sádrokartonové příčky a vestavět tam byty. Myslím, že to bude stát asi 40 tisíc korun na metr čtvereční bez DPH ve stavebních nákladech plus určité měkké náklady. Pak nové byty budeme pronajímat. Takže do roku a půl, maximálně dvou, budeme mít na stávajících třech projektech nějakých 530 bytů. K tomu máme dvě nové akvizice, které jste zmínila, od Finepu budeme projekt v Hloubětíně přebírat na přelomu let 2025 a 2026. A projekt ve Vysočanech od Metrostavu budeme přebírat na podzim 2026.

Takže celkem je to nějaká tisícovka bytů. Jaké chystáte další akvizice?

Bavíme se s velkými developery, primárně v Praze. Máme sice některé příležitosti v Brně a Plzni, v Plzni možná ještě víc než v Brně, ale pro nás je teď klíčová Praha. A to proto, že chceme ještě využít situace, kdy developeři mají docela velké množství povolených projektů, které ještě nemohou umístit na trh pro koncové zákazníky, kteří jedou přes hypotéky. Rádi bychom získali co největší objem projektů.

Jakých?

Připravujeme několik věcí v Praze, ale dnes zatím nemohu říct s kým. Aktuálně jednáme o projektu v Praze, kde by mělo jít o přibližně 300 bytů, rozhodnutí by mělo padnout do příštího roku. A jednáme ještě o dalších dvou akvizicích, jedna je o zhruba 200 bytech, druhá asi o 180 bytech. Zjistili jsme, že z hlediska efektivity správy potřebujeme mít v Praze projekty o minimálně dvou stech bytech, abychom adekvátně zaměstnali property managera, člověka zodpovědného za pronájem, jeho asistenta a recepční na daném místě. Než se tyto nové projekty plně obsadí, je to zkrátka hodně práce. A dlouhodobě nájemníci stále něco řeší, poskytujeme jim nadstandardní služby, úklid, opravy a další služby na požádání, včetně noční bezpečnostní služby. I když máme komunikaci hodně automatizovanou přes aplikace, lidé se stále nejlépe cítí, když mohou přijít na recepci a vyřešit věci osobně.    

Kolik máte vyhrazeno na investice v příštím roce?

Jak bych to řekl, my fakticky nemůžeme koupit hotový produkt, protože to, co my hledáme, developeři do ulice neprodávají. Je tam většinou moc 3+kk, 4+kk, a vlastně i 1+kk a 2+kk jsou moc velké či půdorysně nevyhovující. Ty projekty se tím pádem musejí hodně upravovat a celý proces akvizice od její přípravy, samotné akvizice a následného vypořádání tak většinou trvá třeba dva roky. My když děláme budoucí akvizice, tak se díváme, jak ten náš fond poroste, kolik bude mít likvidity, a podle toho ty nákupy časujeme. Během dalších dvanácti měsíců bychom chtěli realizovat minimálně dvě, ideálně tři akvizice, tedy 500 až 700 bytů.

Tak jinak, kolik chcete od investorů získat?

Čistá hodnota aktiv fondu, tedy NAV, je nyní 2,2 miliardy korun, do konce roku chceme mít minimálně 2,8 miliardy korun, ideálně tři miliardy korun. Na konci příštího roku si představuji tak 4,5 miliardy korun. To by nám mělo umožnit jet stále v akvizičním módu rychlostí dva až tři dealy za rok a postupně akcelerovat.

Kolik z těch bytů, které už máte k dispozici, jsou pronajaté?

V Plzni máme pronajato sto procent bytů. Byty v projektu Vysočanský mlýn v Praze jsme začali pronajímat letos 2. ledna a máme dnes pronajato už přes 95 procent, což nás příjemně překvapilo. Taková naše mantra totiž je, že do dvanácti měsíců od zahájení pronájmů bychom měli mít 95 procent. A v Brno Campus máme stoprocentní obsazenost, ale poslední zhruba rok kompletně předěláváme vybavení stávajících bytů do souladu s naší bílou knihou. Původně byly vybaveny v takovém garážovém pánském stylu, všechno šedočerné, divné postele, pohledový beton na stropě. Naším cílem je, aby se ty byty líbily primárně ženám, protože ženy jsou ty, které často rozhodují o bydlení. Snažíme se dělat ty byty tak, aby byly útulné, příjemné a zároveň hodně trvanlivé, všechny naše byty jsou zároveň plně vybavené. Do konce roku chceme mít všechny stávající byty v Campusu zrekonstruované. Už nyní vidíme, že to nájemci hodně oceňují a nevadí jim za kvalitu a pohodlí více zaplatit.

Kdo jsou typově vaši nájemníci?

My se to pořád snažíme mapovat. Je to celé spektrum lidí, kteří si to v zásadě mohou dovolit, střední třída. Jsou to mladí profesionálové, studenti, přespolní manažeři, sportovci nebo expati. Jsou to i firmy, které byty poskytují svým manažerům a dalším zaměstnancům, jako jsou IT společnosti nebo výrobní firmy. Máme různé typy cizinců, Poláky, Slováky, Ukrajince. Jsou tu také Indové, kteří pracují v IT. Je to obrovský mix.

Zatím ty byty nemáte na trhu tak dlouho, ale očekáváte, že se tam budou nájemníci hodně točit?

Zpravidla na začátku podepisujeme nájemní smlouvy na jeden rok, abychom si prověřili platební morálku nájemce, a také jak se chová ke svěřenému majetku. Na základě zkušeností z Brna a Plzně jsme zjistili, že ta retence je zhruba 75 procent. Zhruba tři ze čtyř nájemců prodlužují nájem a jeden jej ukončí.

Někteří developeři tvrdí, že spíše než institucionálním pronajímatelům se jim nyní vyplatí prodávat byty jednotlivcům. Cítíte nějakou změnu na trhu, od té doby, co se začaly snižovat sazby?

Já to vnímám z jejich strany jako maličko alibismus. Dostupnost vlastnického bydlení se nezlepšuje, za prvé jsou hypotéky stále drahé a za druhé ceny rostou. A ceny nerostou, protože by chtěli developeři vyšší marže, ale protože výrazně rostou náklady. Myslím si, že většina developerů už chápe, že se bez institucionálních pronajímatelů dlouhodobě neobejde, pokud chtějí udržet ten výtlak. Jestli si říkají, že vlastnické bydlení pojede jako posledních pět let, tak sami sobě lžou do kapsy. Jsou developeři, kteří nám nechtějí svoje projekty prodat za naše ceny, protože my samozřejmě v tomto objemu nekupujeme za stejné ceny jako koncový zákazník, tak si to raději nechají s tím, že to budou sami pronajímat.

A to je špatně?

Pokud mají tu finanční sílu a jsou schopni levnými penězi financovat tento produkt, tak proč ne.

Cítíte od developerů, že jsou v jednání s vámi tvrdší a tlačí víc na vyšší cenu?

Bez debat se za poslední tři čtyři roky změnily ceny. Ale ty se změnily primárně kvůli stavebním nákladům a poslední dva roky taky kvůli finančním a měkkým nákladům. Zároveň někteří developeři opravdu věří tomu, že budou více prodávat koncovým klientům, což se oproti současnému stavu určitě stane. Ale nejsem si jistý, jestli ta dynamika toho růstu bude pokračovat, protože tu máme velkou generační změnu. Mladí nemají zájem vlastnit věci, protože je to pro ně příliš finančně náročné, a také proto, že nechtějí mít starosti. Oni si chtějí své vydělané peníze užít teď na koníčky, cestování, chtějí mít možnost měnit práci, být na volné noze. Nastavení mysli mladých je jiné než u mojí generace padesátníků, a to je faktor, který přispěje k tomu, spolu s obecnou snižující se dostupností vlastnického bydlení, že ten objem individuálních kupujících se bude v dlouhodobém horizontu zmenšovat. Proto je nutné vytvářet na trhu nabídku kvalitního a finančně dostupného bydlení pro střední třídu.

Partner Mint Investments Radim Bajgar.|e15 Michaela Szkanderová

Jak moc si myslíte, že všechny požadavky na ESG a energetickou úsporu budov zdraží byty?

To nikdo neví. Ale dostat se u všech bytových domů podle EU Taxonomie na celkovou roční spotřebu energie 55kWh na metr čtvereční v roce 2037 je podle mě skoro utopie. Mohu mluvit ale jen o posledním vývoji. Myslím, že cenový rozdíl mezi bytem se štítkem B postaveným podle      PENB vyhlášky z roku 2013 a podle novelizované vyhlášky z roku 2022 je minimálně dvanáct až patnáct procent v dnešních cenách na stavebních nákladech. A budoucí novelizace bude ještě      přísnější. Abychom ty budoucí cíle Green Dealu splnili, tak budeme muset buď dělat ještě více zateplené fasády a menší okna, a nebo budou muset být všude tepelná čerpadla, ideálně voda-zem, a solární panely, ale to znamená další významné náklady oproti stávajícímu systému dodávek tepla a dodávek elektřiny. Jestli nezměníme ty cíle nebo nevymyslíme nové či výrazně efektivnější technologie za podobné investiční náklady, tak můžeme v zásadě zapomenout na nové budovy s velkými okny nebo prosklenými fasádami a na jen mírný růst cen výstavby nových budov.

V médiích často říkáte, že do deseti let chcete mít deset tisíc bytů. To znamená nakupovat vyšší stovky bytů ročně, zvládnete to?

My počítáme s tím, že jak budou růst přítoky do fondu, tak poroste naše akviziční kapacita. S tím ale souvisí nutnost budovat týmy, které se starají o projekty a nájemníky. Ono není problém najít dobrého člověka na property a facility management, ale najít dobrého člověka na pronájem, který umí s těmi lidmi komunikovat a řešit problémy, je náročnější, musíme si ty lidi vychovávat. Každá naše investice není jako dluhopis, je to jako středně velká firma, o kterou musíte každý den pečovat. Naše akviziční růstová křivka by měla každopádně pomalu akcelerovat.

Kdo je vaším největším konkurentem?

Velkým konkurentem je určitě Heimstaden, je to náš přímý konkurent v Plzni a Praze. V hlavním městě je také velmi silné AFI, které bude ještě posilovat vzhledem k poslední dohodě s Finepem. A samozřejmě z pohledu nabídky pronájmů taky Trigema, která plánuje v rámci části svých projektů, pravděpodobně dočasně, realizovat nájemní bydlení. Nemyslím si, že je naší konkurenci Dostupné bydlení České spořitelny. A není to ani církev.

Mint je aktivní jako developer i v Bratislavě. Chystáte tam také nějaký projekt nájemního bydlení?

Do budoucna bychom určitě rádi, ale zatím ne. Ten trh nevykazuje atributy, které jsou vhodné pro to, co děláme. Trh nájemního bydlení tam není dostatečně hluboký a výnosové míry jsou nižší. Když jsem v Praze na yieldu, tedy ročním výnosu z nájmu mezi 4 a 4,5 procenty na nájemním bydlení, tak přece nepůjdu do Bratislavy, kde dostanu možná 3,5 procenta. Navíc bychom to sice uřídili, ale je to nová země, jiná regulace, a dnes nevíme, co se na Slovensku politicky a regulatorně bude dít. Takže necítíme, že je na to správný čas.

Chystáte se tu developerskou část byznysu spíše posilovat nebo utlumovat?

My jsme poměrně stabilní, nedávno jsme dokončili projekt Alfa Residence ve Stodůlkách. Nyní dokončujeme velký projekt Metropolis v Bratislavě. Development je v naší zemi i na Slovensku adrenalinový sport, takže ho děláme zásadně z našich vlastních peněz, nezveme si do toho investory. Nechci zkrátka investorovi vysvětlovat, že tři sousedi z vedlejšího paneláku se do nás navezli a využívají celé spektrum opravných prostředků, aby se nás zbavili.

A proč ten development vůbec děláte?

Je to velmi profitabilní, pokud se ovšem nestane nějaký zásadní průšvih a ty roky boje vydržíte. Naštěstí se nám všechny problémy podařilo v řádu let vyřešit a projekt jsme vždycky nakonec realizovali. Nás baví tvořit, stavět, dělat nové budovy. Je to komplementární k tomu, co děláme v asset managementu. V Mintu developujeme ale pouze na prodej, ne pro náš fond. Nikdy nebudeme prodávat náš vlastní projekt do našeho nájemního fondu. Podívejte se, kolik fondů se do takového konfliktu zájmů pouští ve všech segmentech realit. To z principu nechceme. Navíc, my zpravidla lépe prodáme na trhu, než bychom prodali sami sobě, a naopak levněji z toho trhu koupíme.

Jaký očekáváte letos výnos rezidenčního fondu Mint?

Když nepřiletí žádná černá labuť, tak si myslím, že to letos bude mezi šesti a sedmi procenty. Všichni mluví o tom, že rostou ceny nových bytů, ale my to ještě úplně nevidíme. Je ale možné, že se to před koncem roku opravdu stane, a to se může pozitivně projevit v našich valuacích. Vedle toho nám rostou nájmy ve všech třech našich pronajatých projektech, v roce 2024 jsme v každém projektu navyšovali nájmy minimálně jednou pro každou bytovou dispozici. Myslím si, že letošní rok bude pro realitní fondy obecně pozitivní, klesají úrokové sazby a lidé budou hledat, kam uloží peníze ze spořících účtů a fondů peněžního trhu.

Byznys Mint Investments stojí na dvou nohách, kancelářích a bydlení. Plánujete na kancelářském trhu v nejbližší době nějakou akvizici?

Rozhodně. Do konce roku bude jedna akvizice, starší kancelářská budova kategorie A na Praze 4, přesnější zatím být nemůžu. Je to nějakých 19 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy, je      plně obsazená. Během dalších tří let ale do technologií budovy budeme muset významně investovat, abychom snížili energetickou náročnost budovy.

Jak vysoká je ta investice?

Něco přes 50 milionů eur. Příští rok bude mnohem zajímavější. Je tu spousta fondů, které potřebují prodávat komerční nemovitosti, a příští rok přijde na trh spoustu příležitostí. Už o nich víme a budeme se toho účastnit.

Budou v rámci Mintu kanceláře postupně ustupovat bytům?

To bych taky rád věděl. Sledujeme trendy, snažíme se trhu s předstihem přizpůsobit a upravovat podle toho naší investiční strategii. Ale myslím si, že úplně ne. Kvalitní kanceláře budou vždy potřeba, hlavně ty energetické úsporné. Nicméně nájemní bydlení jako relativní podíl našich aktiv pod správou poroste nejrychleji, tím jsme si jisti.

Zdroj Zde