Rozloučit se s problémovým nájemníkem je obtížné. Pomoci má rozkaz k vyklizení

V jakých situacích a jakým způsobem může pronajímatel ukončit vztah s problémovým nájemníkem? Občanský zákoník umožňuje vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou v případě, že pronajímatel potřebuje byt nebo dům pro sebe nebo svého exmanžela či pro některou z osob blízkých.

Pokud nájemce porušuje hrubě své povinnosti, anebo byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti, proti osobě bydlící v domě nebo proti cizímu majetku v domě, může pronajímatel nájemní smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Ta platí i tehdy, pokud je třeba vyklidit byt z důvodu, že jej není možné do budoucna užívat nebo je zde jiný důvod pro výpověď, který je obdobně závažný. 

V zákonem stanovených případech lze přikročit k výpovědi bez výpovědní doby. Výpovědní dobu není nutno poskytnout, dopustí-li se nájemce zvlášť závažného porušení nájemní smlouvy. O zvlášť závažné porušení jde například tehdy, dosáhne-li dluh na nájemném trojnásobek měsíčního nájemného a plateb za služby. Přesto musí pronajímatel dodržet určitý postup. Nejprve nájemce vyzve k úhradě dluhu, k čemuž mu poskytne přiměřenou dobu, a teprve při neuhrazení lze přistoupit k výpovědi. I méně závažný skutek jako je rušení nočního klidu se při opakování může stát zvlášť závažným.

Výpověď z nájmu bytu má povinně písemnou formu a musí obsahovat výpovědní důvod. Jde-li o „závažné porušování“ povinností nájemce, pronajímatel dá nájemci nejprve šanci napravit své chování na základě předchozí výzvy k nápravě se stanovenou přiměřenou dobou. Navíc je pronajímatel povinen ve výpovědi z nájmu poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi. Chybí-li ve výpovědi poučení o možnosti soudního přezkumu, je výpověď z nájmu neplatná.

Vyklizení domu nebo bytu

Odmítá-li se nájemce vystěhovat, není pronajímatel oprávněn věci nájemce vystěhovat svépomocí ani nechat nájemci vyměnit zámky u dveří. Zájem na ochraně domovní svobody je totiž silnější než zájem na ochraně majetku pronajímatele. V případě takovýchto excesivních kroků by se pronajímatel mohl dopustit trestného činu porušování domovní svobody.

Jak tedy nájemce z domu vystěhovat? K vystěhování je možné přikročit v rámci soudního výkonu rozhodnutí nebo exekuce. Aby mohl pronajímatel výkon rozhodnutí nebo exekuci navrhnout, musí mít nejprve k dispozici exekuční titul. Tím může být:

• notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti
• vykonatelné rozhodnutí soudu

Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti

Závěry týkající se notářských zápisů jako exekučních titulů k vyklizení nemovitosti vymezil Nejvyšší soud ČR ve svém usnesení z dubna 2024.

Pokud by nárok vlastníka na vyklizení vyplýval nejen z věcněprávního vztahu (vlastnictví), ale i ze závazkového vztahu (nájem, dohoda o vyklizení), lze dle Nejvyššího soudu považovat takový nárok za nepeněžitý nárok ve smyslu § 71b notářského řádu. A tudíž může být i předmětem notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti.

„Předpokladem uzavření dohody podle § 71b odst. 1 notářského řádu je existence závazkového právního vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. Zpravidla bude nájemní či jiný závazkový vztah existovat již v době uzavření dohody,“ připomíná Nejvyšší soud. Tato dohoda ale může být i v oddělené části notářského zápisu (například v první části bude smlouva o nájmu, ve druhé pak dohoda se svolením k vykonatelnosti). Povinnou náležitostí takového zápisu musí být i stanovení doby k dobrovolnému plnění, tedy vyklizení.

„Je-li notářský zápis podle § 71b notářského řádu sepisován v době, kdy již závazkový vztah skončil, avšak povinný nesplnil povinnost vyplývající ze závazkového vztahu nemovitost (byt) vyklidit (jinak řečeno jeho povinnost vyplývající ze závazkového vztahu trvá), bude součástí jeho dohody s oprávněným určení (nové) doby, do kdy má povinný nemovitost vyklidit tak, aby tato doba uplynula až po sepsání notářského zápisu, a prohlášení povinného, že svoluje k vykonatelnosti sepsaného notářského zápisu, vyklidí-li nemovitost v této (nově) stanovené době,“ vysvětluje Nejvyšší soud.

Žaloba na vyklizení a připravovaný rozkaz k vyklizení

Nemá-li pronajímatel k dispozici souhlas nájemce k přímé vykonatelnosti ve formě notářského zápisu, jedinou možností obrany je podání žaloby na vyklizení.

V legislativním procesu se dnes nachází vládní návrh zákona o podpoře bydlení a souvisejících předpisů. Projde-li návrh v poslanecké sněmovně, dojde k zavedení nového typu zkráceného soudního řízení, v rámci kterého může soud vydat rozkaz k vyklizení.

„Řízení se vztahuje pouze na případy, kdy mezi žalobcem a žalovaným dříve existoval nájemní poměr, který skončil. Tímto řízením tak nelze řešit případy věcných práv či jiných závazkových poměrů, včetně podnájmu,“ vysvětluje důvodová zpráva.

Rozkaz k vyklizení bude možno vydat, pokud pronajímatel uplatňuje v žalobě právo na vyklizení po dni, kdy zaniklo právo užívání z důvodu skončení nájmu, a zároveň právo na vyklizení vyplývá z připojených písemných tvrzení a důkazů.

„V rozkazu k vyklizení soud žalovanému uloží, aby do 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení nebo aby v téže lhůtě podal odpor u soudu, který rozkaz k vyklizení vydal,“ stojí v návrhu.

Rozkaz k vyklizení ale nebude možné vydat, pokud pronajímatel nevyzval písemně nájemce k vyklizení domu nebo bytu nejpozději čtrnáct dní před podáním žaloby. Vydání nebude možné také pokud dosud neuplynula lhůta, v níž může nájemce podat návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu soudem (anebo o návrhu dosud nebylo pravomocně rozhodnuto). Podle zákona má nájemce k podání návrhu na přezkum k soudu prekluzivní lhůtu dvou měsíců ode dne, kdy mu písemná výpověď byla doručena. Pokud tuto lhůtu promešká, právo na soudní přezkum zaniká.

VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj

FLOW: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj • e15