Sna o vlastnom bývaní sa bude musieť od budúceho roka vzdať veľa ľudí (rozhovor)

V rozhovore s Matejom Telekom sa dozviete:

– či od budúceho roka stúpnu ceny nehnuteľností;

– ako sa na realitnom trhu odrazí zvýšenie DPH o tri percentuálne body;

– čo môže stlačiť ceny nehnuteľností opäť nadol;

– dokedy máte čas kúpiť si nový byt, ak chcete čo najviac ušetriť;

– aké faktory okrem ceny by ste si mali všímať pri kúpe nehnuteľnosti.

Parlament minulý štvrtok schválil konsolidačný balík. Ako ho hodnotíte?

Na negatívne správy sme si v posledných rokoch už všetci chtiac-nechtiac zvykli. Najskôr to bola pandémia, potom vojna na Ukrajine, vysoká inflácia a teraz drastické konsolidačné opatrenia. Zdalo by sa, že pre bežného Slováka to už horšie nemôže byť, ale 1. januára 2025 si opäť raz utiahneme opasky. Aj keď je holým faktom, že pri súčasnom stave verejných financií je konsolidácia určite potrebná, ja osobne som neočakával až takúto mieru finančného zaťaženia, žiaľ, každého jedného z nás.

Budú mať niektoré z prijatých opatrení vplyv na trh s nehnuteľnosťami?

Skutočnosť, ako na jednotlivé vonkajšie podnety zareaguje trh, sa s absolútnou presnosťou dá predpovedať len veľmi ťažko. S istotou však môžem konštatovať, že trhu s nehnuteľnosťami sa priamo či nepriamo dotkne väčšina prijatých opatrení, ktoré sa určite odrazia aj na cenách nehnuteľností a prenájmov.

Predpokladám, že negatívne.

Zavedením týchto opatrení sa celkovo znížia disponibilné príjmy a kúpyschopnosť obyvateľstva. Z rodinného rozpočtu najviac ukroja zvýšené sadzby DPH, ktoré pocítime pri bežných nákupoch tovarov a tiež väčšiny služieb.

Firmám a podnikateľom jednoznačne najviac uškodí nová daň z finančných transakcií, čo sa v konečnom dôsledku nevyhnutne premietne do konečných cien tovarov a služieb pre spotrebiteľov, a teda priamo do rodinného rozpočtu každého jedného z nás.

Jedným z najvýraznejších opatrení, ktoré vláda prijala, je spomenuté zvýšenie DPH na 23 percent, čo sa dotkne aj výstavby nových bytov. Po novom developeri odvedú štátu 23-percentnú sadzbu z každej novej výstavby. Ako sa to odrazí na realitnom trhu?

Predpokladám, že vo väčších mestách sa čoskoro rozbehnú kampane developerov k už dokončeným projektom, prípadne projektom tesne pred dokončením. Developeri pritom budú ako predajné argumenty využívať práve úsporu na zaplatenej DPH, ktorú by kupujúci museli zaplatiť pri kúpe od budúceho roka.

Takže koniec tohto roka sa bude niesť v znamení kúpy nových bytov?

Očakávané zvyšovanie DPH počas posledného štvrťroka 2024 výrazne oživí dopyt po novostavbách. Pri kúpe novostavby od developera skutočne treba konať rýchlo a kúpu realizovať do konca roka 2024. Keď si vezmeme, že od 1. januára 2025 sa takáto kúpa predraží minimálne o tri percentuálne body, pri nehnuteľnosti kupovanej za 200-tisíc eur to navýši cenu o päťtisíc eur.

Zdražejú aj staršie nehnuteľnosti?

V dôsledku demografického vývoja populácie v blízkej budúcnosti nepredpokladám výrazný nárast cien starších nehnuteľností či nehnuteľností v okrajových a menej zaujímavých lokalitách. Ich rast bude v nasledujúcom roku len marginálny, maximálne na úrovni inflácie či o nejaké to percento navyše.

2fotky v galérii Nehnuteľnosti. Ilustračné foto Zdroj: Matej Dedinský/Aktuality.sk

Dostupnosť bývania na Slovensku je najhoršia v celej Európe. Z analýzy spoločnosti Flat Zone Studio vyplýva, že našinci potrebujú na kúpu vlastného bytu viac ako 14 ročných platov. Ekonómovia tvrdia, že po zavedení konsolidačných opatrení bude nezamestnanosť rásť a životná úroveň obyvateľov klesať. Znamená to, že situácia sa ešte zhorší a bývanie si bude môcť dovoliť čoraz menej ľudí?

Žiaľ, áno. Fakt, že dostupnosť bývania je u nás najhoršia v Európe, je realita, ktorú prijaté konsolidačné opatrenia ešte zhoršia. Po novom roku ostane domácnostiam v rodinných rozpočtoch menej financií, životná úroveň obyvateľstva sa úmerne tomu zníži, a tým sa obdobie práce, respektíve počet ročných platov, za ktoré si človek dokáže kúpiť vlastné bývanie, ešte predĺži.

Myslíte si, že Slováci postupne prijmú fakt, že na vlastné bývanie si jednoducho nezarobia, uskromnia sa a zostanú v podnájmoch?

Zvyknúť sa vraj dá aj na šibenicu a ako vidíme, Slováci si vždy zvykli. Zvyknú si aj tentokrát, aj keď to bude mať mierne trpkú pachuť. Na Slovensku sme dlhodobo fixovaní na ideu vlastniť nehnuteľnosť, v ktorej bývame, no vlastné bývanie sa postupne stáva stále menej dostupným. A preto si budeme musieť, žiaľ, postupne zvyknúť na fakt, že vlastnenie bytu či domu bude v budúcnosti skôr výsadou tých majetnejších a čoraz viac ľudí si bude nehnuteľnosť na bývanie musieť prenajímať.

Môže v budúcich rokoch prísť aj niečo, čo by ceny stlačilo späť nadol?

Jemne by toto negatívum v porovnaní s dnešným stavom mohol vyvážiť nastolený trend klesajúcich úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Ten však znovu naštartuje dopyt po kúpe vlastného bývania a vo finále mierne zvýši rast cien nehnuteľností.

Každá minca má však dve strany. Faktorom, ktorý môže negatívne ovplyvniť rast cien nehnuteľností, prípadne spôsobiť ich pokles v nasledujúcej dekáde, je demografia. Zníženie počtu mladých prvonákupcov bytov bude do roku 2035 značný, a tak hlavne v menej zaujímavých lokalitách bez pracovných príležitostí bude populácia klesať, čo sa prejaví aj na poklese dopytu po bývaní, a tým aj cien nehnuteľností. Dôležitú úlohu zohrá aj prípadný odliv mozgov do zahraničia, stav ekonomiky a najmä to, či ako krajina v budúcnosti dokážeme obhájiť svoje existenčné ukotvenie „na západe“.

Hovorili sme o tom, že čoraz viac ľudí si bude musieť nehnuteľnosť prenajímať. Stúpnu aj ceny nájomného?

Zvýšenie cien sa prirodzene dotkne aj prenájmov. Keďže dostupnosť kúpy vlastného bývania je na Slovensku najhoršia v celej Európe, dopyt po prenájme je u nás prirodzene vysoký. Zvýšený dopyt vytvára aj tlak na ceny prenájmov, a tak je prirodzené, že ceny rastú.

Predpokladám, že prenajímatelia sa budú snažiť zviezť na vlne nastoleného trendu zvyšovania cien, ktorá nastane na realitnom trhu – a de facto vo všetkých oblastiach života – a využijú situáciu na mierne zvýšenie nájomného, aj keď zavedením konsolidačného balíčka na takéto zvýšenie reálny dôvod priamo nevznikne.

Môžu nové opatrenia okrem vyššieho nájomného priniesť aj nejaké ďalšie negatíva do oblasti prenájmu nehnuteľností?

Myslím si, že prenajímatelia, ktorí v dôsledku konsolidácie verejných financií prídu o časť rodinného rozpočtu, budú mať zvýšenú tendenciu obchádzať registračné a daňové povinnosti. Jednoducho povedané, budú od nájomcu požadovať platbu nájomného v hotovosti, čo vytvára priestor na daňové úniky a vo finále nižšie príjmy štátneho rozpočtu. Aj v tejto oblasti teda znova nastane „doba kešu“.

Ceny nehnuteľností boli v druhom štvrťroku 2024 o 1,6 percenta vyššie ako na začiatku roka. Odborníci ľuďom odporúčali, aby neváhali a zainvestovali do vlastného bývania. Dali by ste im rovnakú radu aj teraz?

Z dlhodobého hľadiska je kúpa nehnuteľnosti výhodná v akomkoľvek čase. Samozrejme, kto plánoval v uplynulom období kúpu investičnej nehnuteľnosti s cieľom kúpiť za najnižšiu trhovú cenu a plánom predaja v krátkodobom či strednodobom horizonte, čakal na cenové dno – to už nastalo a trend vývoja cien nehnuteľností sa pomaly, ale isto obracia.

Počas roka 2024 začali ceny nehnuteľností mierne stúpať, pričom tento trend podporuje aj znižovanie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov väčšiny významných bánk na Slovensku. Preto si myslím, že najlepší čas na kúpu nehnuteľnosti bol včera. Druhý najlepší čas je dnes. Trh aktuálne ešte stále praje finančne pripraveným kupujúcim, či už s hotovosťou, alebo vyriešeným financovaním, ktorým stále dáva priestor na jednanie o cene či podmienkach kúpy, keďže ponuka je stále relatívne slušná a kupujúcich netlačí k rozhodnutiu čas či ďalší tucet záujemcov o kúpu každej jednej zaujímavej nehnuteľnosti.

Dokedy majú ľudia čas investovať do vlastného bývania, ak chcú čo najviac ušetriť?

Ak rozhodnutie kúpiť si vlastný byt či dom už padlo, nemá zmysel vyčkávať, najmä pri nehnuteľnostiach v zaujímavých a ekonomicky rozvinutých lokalitách, ako sú Bratislava a krajské mestá, respektíve žiadané lokality s dobrými pracovnými príležitosťami, v ktorých dlhodobo pretrváva zvýšený dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach.

Aké ďalšie faktory okrem ceny by mali ľudia brať do úvahy pri kúpe nehnuteľnosti?

Rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti je rozhodnutím na niekoľko dekád, a preto je kľúčové kúpiť dobre. Okrem kúpnej ceny patria medzi najdôležitejšie rozhodujúce faktory lokalita, potenciál nehnuteľnosti v budúcnosti, pracovné príležitosti, občianska vybavenosť, demografický vývoj obyvateľstva v danom meste či lokalite a množstvo ďalších aspektov.

Ďakujeme, že vám záleží na slobodnej žurnalistike

Snažíme sa o to, aby sa k relevantným informáciám dostal každý. Aj preto máte prístup k prémiovému obsahu na 3 hodiny zadarmo. Získajte prístup k dôveryhodným informáciám už od 5,99 € mesačne.